別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 長野 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -35 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　岩瀬　朋久   TEL.

鑑定評価額 9,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市青木島町大塚字北島９１０番１７ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 郊外の分譲住宅地域 北4.1m市道 水道、下水 川中島 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．１ ｍ市道 交通 施設 川中島駅東方 3.5km 法令 規制 １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の住宅地域で、地域要因の大きな変動は把握されず、当面現状維持と予測する。利便性の良好な地域の需要 は堅調であり、地価水準は当面上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は青木島地域を中心とした長野市南部の住宅地域。需要者の中心は長野市の事業所に勤務する戸建住宅を必 要とする個人。青木島地域は全般的に需要は堅調。近隣地域は商業施設への接近性が良好な既成住宅地域であり、需要 は堅調。取引の中心価格帯は土地が８～１２百万円程度、新築戸建住宅が２５～３０百万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域にはアパートが見られるが、標準地は規模が小さく経済合理性のある賃貸用建物の想定が難しいため、収益還 元法は適用しなかった。比準価格は、代替・競争の関係にある長野市南部の取引事例から求められた市場の実態を反映 した価格であり、説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -32                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,600 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [ 83.0] [100.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる厳しい状況が緩和されつつ あり、持ち直しの動きが見られる。長野市の 人口は減少傾向、世帯数は増加傾向にある。 大塚地区の人口・世帯数はともに増加傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％