別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長野 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -34 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西入　将光   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字北長池字南長池境２０９８番１外 ②地積 　(㎡) 431   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が多い郊外の住宅地 域 南東4.2m市道 水道、下水 北長野 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       431 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化区域に近い郊外住宅地 域 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 北長野駅南東方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域における郊外の住宅地域で一般住宅、農家住宅が混在する。法規制、周辺環境等からやや硬直的 な地域特性を有し外部からの新規需要は顕在化し難く、暫くは現状のまま推移すると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市の犀川以北に存する市街化調整区域の住宅地域一帯で、需要者は圏内の居住者、圏内に生活基盤を 有する者が主体であるが、一部圏外からの転入者も含む。市街化調整区域における郊外の住宅地域で一般住宅、農家住 宅が混在する。法規制、周辺環境等からやや硬直的な地域特性を有し外部からの新規需要は顕在化し難く、暫くは現状 のまま推移すると思われる。又、需要の中心となる価格帯は土地で概ね１，４００万円～１，８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域で、地域状況から賃貸需要は見込めず貸家を想定することも行政的要因か ら困難であるため、収益還元法を非適用とした。比準価格は同一需給圏内の類似地域における類似性の高い事例を収集 ・選択し、要因格差の判定を適切に行い実証的で市場の実態を反映した説得力を有する価格が求められた。よって本件 では比準価格を中心に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの終息が見通せず景気の 先行きが不透明であることから、不動産市況 への影響も懸念されている。 市街化調整区域における郊外の住宅地域で一 般住宅、農家住宅が混在する。法規制、周辺 環境等から外部からの新規需要が顕在化し難 い。 方位が南東であるほかは概ね標準画地であり 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％