別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長野 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -31 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　俊次   TEL.

鑑定評価額 4,330,000 円  １㎡当たりの価格 9,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市豊野町蟹沢字坂下８５２番２ ②地積 　(㎡) 442   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 郊外の住宅地域 東3m市道 水道、ガス、下水 信濃浅野 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 山際に近くやや傾斜地勢の集 落的住宅地域。 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 信濃浅野駅北東方 1.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性は悪くなく、長野市街地への通勤者もみられるが、集落的既成住宅地域で地域外からの不動産 需要は低く、人口は減少傾向であるため、停滞状況が今後も続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市の東部、北東部の郊外及び飯綱町、信濃町、中野市の集落的住宅地域である。需要者は長野市豊野 町の東北部地域の地縁者が中心であり、地域外からの転入者はほとんどない。豊野町の東北部に位置する市街化調整区 域に指定された集落的地域であり、新規の住宅地需要は低く、不動産取引は少ない状況が続いている。集落的住宅地域 においては画地規模は区々であり、取引における中心価格帯は把握しえない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の集落的住宅地域であり、アパート、貸家等の賃貸物件はほとんどないことから、収益価格は試算しな かった。比準価格は、市街化調整区域においては取引が少ないことから、広域的に集落的住宅地域の事例を採用したが 、類似性が十分認められる事例に基づいており、市場価値を十分反映している。したがって、代表標準地との検討を踏 まえ、実証的な比準価格に基づき、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -25                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 92.9] 100 100 [100.0] 100 [134.4] [100.0] 100 9,680  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊野町東部の人口は減少傾向。市街化調整区 域では、公法上の規制、地縁性から不動産取 引の動きは低調である。 集落的住宅地域であり、人口の減少、高齢化 から、新規の住宅地需要は低調な状況が続い ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％