別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 長野 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -27 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　奥村　淳   TEL.

鑑定評価額 9,340,000 円  １㎡当たりの価格 40,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字安茂里字中道５２６番４６ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 長野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地に広がる古くからの住 宅団地 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 長野駅西方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１９号背後の傾斜地域の住宅団地で熟成しており現状維持と予測。近年長野市内の傾斜地の住宅地は高齢化 や災害意識の高まりから人気が落ち込み、需要は低下している。地価は当面下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市市街地内のうち北陸新幹線以西の住宅地域。需要者は市内居住者が中心で他市町村からの転入も見 られる。近年金融環境好転から市内住宅地需要は向上し、長野市中心部への接近性等の利便性が選別化の重要項目とな っているが、当該圏域内では地勢や街路条件の劣位から需要は総じて低下傾向である。土地価額は１０００万円前後、 新築の戸建物件は総額２５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記の理由から収益価格は求めることができなかった。比準価格は長野市の安茂里地区の住宅地の事例を採用し比較検 討したもので、類似の傾斜地の事例も含んでいるため実証的である。事例相互のバランス検討もされていることから一 定の精度は確保できたと思われる。よって、実際取引を比較検討した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ 、地積と単価、総額との関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [104.0] 100 [162.3] [100.0] 100 39,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実 感はないが金利低下、住宅ローン減税等によ り、コロナ禍にあっても住宅地価は一部例外 を除き堅調維持。 金融緩和による住宅地需要の好影響は傾斜地 域にまでは及ばない。安茂里地区の人口は５ 年間で約４．９％減少。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％