別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 長野 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -25 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　塚田　賢治   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 13,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字赤沼字西通２６３番１ ②地積 　(㎡) 550   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 空地 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 北4m市道 水道、下水 豊野 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 豊野駅南方 1.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅等が建ち並ぶ集落地域で、令和元年の台風１９号による千曲川の決壊で床上浸水等の甚大な被害を受け た。現在建物修繕や建て替え等が行われているが、転出する住民もおり、今後もこの傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、長野市郊外及び隣接する須坂市等の農家住宅地域で、需要者は地縁等がある同地区等の市内の居住者が 中心で、市外や県外からの転入需要は少ない。当該地域は、令和元年１０月の台風１９号による千曲川の決壊で床上浸 水等の甚大な被害を受けた。被災後２年が経過し、新たな住宅の建設が進む一方で、転出等による人口の減少が続いて いる。過疎化や高齢化が進み、水害リスクが顕在化する中で、地価は一段と弱含んでいる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、農家集落内の取引事例より試算しており、補修正も適正で市場性を反映した価格が求められた。当該地域 は長野市北東部の千曲川左岸の農家住宅の周りにリンゴ等の果樹園が広がる集落地域で、原価法及び収益還元法は適用 できず、比準価格のみ試算したが、上記のとおり適切な取引事例より求めており、水害等の自然災害のリスクも考慮し ている。よって、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による厳しい状況 が緩和されつつある中で、個人消費の一部に 弱さも見られるが、生産や雇用・所得等は持 ち直しつつある。 令和元年の台風１９号による千曲川の堤防決 壊で甚大な浸水被害を受けた。転出等による 人口の減少が続いており、土地の取引はほと んどない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -7.1 ％  ％