別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 長野 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -24 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　内藤　武美   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市川中島町上氷鉋字飯縄面２１９番 ②地積 　(㎡) 877   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 の混在する住宅地域 南4m市道 水道、下水 川中島 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１９号長野南バイパス北 東側背後の古くからの農家集 落地域。地勢は平坦。 街 路 市道４ｍ 交通 施設 川中島駅南東方 800m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校・保育園に近い農家住宅を中心とする市街化調整区域内住宅地域であり、当面現状のまま推移するものと 予測する。規模が大きく総額が嵩むため市場性が劣り、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市南部の市街化調整区域内住宅地域である。近隣地域は国道１９号長野南バイパス北東側背後に位置 し、小学校・保育園にも近いが農地も多く見られる農家集落地域である。需要者の中心は周辺地域に地縁・血縁を有す る者に限定される傾向にある。農家人口の減少と高齢化、市街化区域に比べ生活利便性が劣ること等から需要は低調で あり、地価は下落が続いている。市街化調整区域内住宅の取引事例は少なく、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域は公法上の規制から賃貸用建物の建築が困難であり、また、周辺に貸家はなく賃貸需要も見込めないた め、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内（市街化調整区域）の農家住宅を中心とした類似性の高 い取引事例に基づくものであり、市場性を反映する説得力のある価格である。そこで、広域的な検討をおこなった比準 価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,600 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 73.3] [100.0] 100 16,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市全体の人口は微減、世帯数は微増。川中島 地区の人口は微増減傾向で推移している。長 野県経済はコロナ禍の影響から持ち直しつつ ある。 地域要因に変動はない。犀川の浸水想定区域 （浸水深０．５ｍ～３ｍ未満）内にあるが水 害リスクは標準価格に反映している。 個別的要因に変動はない。画地規模が大きく 総額が嵩むため市場性は低下している。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％