別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 長野 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -19 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　奥村　淳   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市篠ノ井二ツ柳字西川原６３９番２ ②地積 　(㎡) 1,091   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 大規模一般住宅、農 家住宅の多い既成住 宅地域 北7.2m市道、西側道 水道、下水 篠ノ井 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   180 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  33.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 山麓の旧県道沿い集落で南は 農地が広がり、西の土砂災害 警戒区域（地すべり）に近い 街 路 ７．２ｍ市道 交通 施設 篠ノ井駅南西方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 調整区域内の幹線道路沿い集落で、当面は現状維持、その先は衰退と予測する。過疎化、高齢化、農業従事者の 減少に歯止めはかからず、地価は下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は長野市南部の農家住宅地域。需要者は当地区の農業従事者にほぼ限定され、別目的での圏外からの転入は 考え難い。篠ノ井地区でも市街地からは外れた農家集落地域で、土地取引は地縁的選好性が強く反映されると思われる 。需要は稀薄であり、需要の中心となる価格帯についても、取引自体が稀有で、地積にも差があるため把握が困難な状 況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 後記の理由から収益価格は求めることができなかった。比準価格は長野市の市街化調整区域の住宅地の事例を採用し比 較検討したもので、類似の事例も含んでいるため実証的であるが、所在が広範囲にわたり場所的同一性に欠ける。但し 事例相互のバランス検討もされていることから一定の精度は確保できたと思われる。よって、比準価格をもって本件鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 調整区域の法規制、過疎化、高齢化、農業従 事者の減少等から農家住宅地の需要は経済動 向や新型コロナの影響等に関係なく停滞して いる。 当地区も含む長野市川柳地区の人口は５年間 で約７％減少。 個別的要因に変動はない。角地であるが側道 幅が狭いため効用増はないと判断した。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％