鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長野 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ -46690	長野市		更地	（　）	不整形	東6.2m市道、中間画地		近商 (80,200)
b	０３ -41796	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	０９ -46408	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、南4m、角地		工業 (70,200)
d	０９ -38365	長野市		建付地	（　）	長方形	南4.1m私道、中間画地		準工特別用途地区 (60,200)
e	０９ -35617	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 80,612	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,176	100 [ 108.2]	75,024	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	76,500
b	(　 ) 55,963	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	54,866	100 [ 105.1]	52,204		53,200
c	(　 ) 78,355	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	74,926	100 [ 98.0]	76,455		78,000
d	(　 ) 76,522	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	73,947	100 [ 98.0]	75,456		77,000
e	(　 ) 69,319	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	67,119	100 [ 95.1]	70,577		72,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,300 円／㎡]

長野 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の標準地で造成事例からの比較が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,417,910	724,080	2,693,830	2,286,600	407,230	（　0.9707） 395,298	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	7,905,960 円　　　　（　 30,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｗ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	262 ㎡	15.6 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫファミリータイプ４戸、平均面積約５０㎡、駐車場付、地域の標準的階層、賃貸需給動向等を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	100.00	100.0	100.00	1,340	134,000	1.0	134,000
							1.0	134,000
～

～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		268,000		268,000
								268,000

⑨年額支払賃料	268,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,216,000 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 144,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等検討して１戸当たり３０００円として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,360,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 175,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,328,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	268,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 268,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 86,564 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,417,910 円　　　　（　 13,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野０４５５２２　　　　-1	1,617 ( 1,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,379 円/㎡　月額支払賃料（　 1,340 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野０４５５２２　　　　-6	1,176 ( 1,144)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,307
c	長野０４５５２２　　　　-12	1,356 ( 1,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,443

長野 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	92,700 円	30,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	245,280 円	3,504,000　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 262,600 円	30,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,900 円	30,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 724,080 円　（　　　　　　 2,764 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,900,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,286,600 円（　　　　　 8,727 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,417,910 円
②総費用	724,080 円
③純収益　①－②	2,693,830 円
④建物等に帰属する純収益	2,286,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	407,230 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	395,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,905,960 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
長野 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 -16

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　内藤　武美

TEL.

鑑定評価額

18,100,000 円

１㎡当たりの価格

69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市若里５丁目１５１２番２９｢若里５－１８－１４｣				②地積　(㎡)	262 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,180)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅、市営住宅が混在する既成住宅地域	西4.5m市道	水道、ガス、下水	長野 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 10 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

周辺には中層共同住宅、病院
、大学が立地する区画整然と
した住宅地域

街

路

基準方位北　４．５
ｍ市道

交通

施設

長野駅南方

2.1km

法令

規制

１住居
(60,180)

⑤地域要因の将
　来予測

長野駅南方に位置し、病院に近く住環境が良好な地域として発展してきており、今後も住宅地域として熟成が進
むものと思われる。地価水準が相対的に高くなってきたことから今後、地価は横ばい傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 69,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野市の犀川以北で中心市街地近郊に存する住宅地域一帯である。需要者の中心は当市内居住者のほか周
辺市町村からの転入者も含む。長野駅勢圏で利便性が良好な当該地域の需要は比較的好調であったが、犀川の洪水浸水
想定区域に指定され、過去に水害常襲地域であった歴史があるため洪水リスクを避ける需要者も最近見られる。需要の
中心価格帯は土地で概ね１７００～２０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺類似地域における実際の取引事例を基に試算し市場の実態を反映した説得力を有する価格である。近隣
地域は周辺にアパート等も見られるが、基本的には自己利用目的の戸建住宅の取引が中心であり収益価格は地価に見合
う賃料が得られないことから低位に求められた。居住環境の快適性を重視した住宅地域のため市場性を反映した比準価
格を採用し、収益価格を参考にとどめ代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長野 -48 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 124,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[104.0]

100
[180.6]

[102.0]
100

69,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市人口は微減、世帯数は微増傾向。芹田地区
の人口は微増減傾向。長野県経済はコロナ禍
の影響から持ち直しつつある。

地域要因に変動は見られない。裾花川及び犀
川（浸水深０．５ｍ～３ｍ未満）の洪水浸水
想定区域にあるが水害リスクは価格に織り込
み済みである。

個別的要因に変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +67.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９ -40557	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	０７ -38074	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、北6m、東4.5m、三方路		１住居 (70,200)
c	０９ -35617	長野市		更地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
d	１６ -42079	長野市		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,300	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	65,928	100 [ 96.0]	68,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	70,000
b	(　 ) 62,660	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	60,732	100 [ 94.9]	63,996		65,300
c	(　 ) 69,319	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	67,119	100 [ 96.0]	69,916		71,300
d	(　 ) 53,540	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	62,328	100 [ 91.2]	68,342		69,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,000 円／㎡]

長野 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,926,506	608,914	2,317,592	1,983,200	334,392	（　0.9707） 324,594	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	6,491,880 円　　　　（　 24,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	84.00	Ｗ2	168.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	180 ％	262 ㎡	15.6 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫファミリータイプ、平均４２㎡、全４戸、駐車場付、地域の標準的賃貸物件を考慮

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	84.00	100.0	84.00	1,330	111,720	1.0	111,720
							1.0	111,720
～

～

～

～

計		168.00	100.0	168.00		223,440		223,440
								223,440

⑨年額支払賃料	223,440 円　×　12ヶ月　＝　 2,681,280 円
⑩a共益費（管理費）	60 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 120,960 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,802,240 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 118,810 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,851,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	223,440 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,145 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 223,440 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 72,931 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,926,506 円　　　　（　 11,170 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野３調０５１８２　　　　-2	1,323 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,350	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,369 円/㎡　月額支払賃料（　 1,330 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野４公０５１８２　　　　-4	1,529 ( 1,487)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,533
c	長野４公０５１８２　　　　-6	1,262 ( 1,228)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,262

長野 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	107,200 円	26,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	178,214 円	2,970,240　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 42,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 227,800 円	26,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,800 円	26,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 608,914 円　（　　　　　　 2,324 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,800,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 168.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,983,200 円（　　　　　 7,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,926,506 円
②総費用	608,914 円
③純収益　①－②	2,317,592 円
④建物等に帰属する純収益	1,983,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	334,392 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	324,594 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,239 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,491,880 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,800 円／㎡）