別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 長野 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   長野 -15 長野県 長野第１ 氏名  不動産鑑定士　赤羽根　資裕   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 74,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月2日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 長野市大字高田字川端東沖７２５番７９ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中にアパ ートも見られる住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 長野 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地外周部にある区画 整然とした住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 長野駅東方 2.2km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 古くから土地利用度が高い地域を形成するため現状のまま推移するものと考えられる。中心市街地に近い住環境 も良好な状況にある地域として、需要動向は堅調で、地価は安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高田地区を中心として接近条件面で関連性ある周辺住宅地区にて形成される。需要者層は、市内に居住 する個人取得者を中心に市外よりの需要も認められる。本地域は、中心市街地に近い利便性に優れた地域で、街路網が やや劣る高田地区にあって、対象近隣地域は、幅員等街路状態が良好な状況にあり、需要は安定的に推移している。需 要の中心となる価格帯は、土地のみで１２００万円～１７００万円、土地建物で、３０００万円台と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域には、アパートも見られるが、標準地は画地規模が小さく、市場性あるアパートの想定は困難であり、収益価 格の試算は行わなかった。本地域は、区画整然とした戸建住宅地利用が中心となり、居住快適性を重視した自己使用目 的取引が多く、類似地域に信頼性ある事例が求められた。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、本地域の要因を反 映する比準価格を採用し、代表標準地との検討、単価と総額の関連を踏まえ、評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　長野 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [117.3] [102.0] 100 74,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和傾向 。人口の減少傾向は継続、土地取引件数・建 築着工件数及び当市地価は、一部地域を除き 安定的に推移。 地域に特に変動要因は認められない。周辺地 域に比べ街路状態が良好な地域として、需要 は顕在化しやすく、地域動向は安定的に推移 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％