鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

長野 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ -38602	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	０８ -41843	長野市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、北4m、角地		１中専 (70,180)
c	０８ -40558	長野市		更地	（　）	袋地等	北東4m私道、北西4m、二方路		１中専 (60,160)
d	０８ -46690	長野市		更地	（　）	不整形	東6.2m市道、中間画地		近商 (80,200)
e	０９ -40456	長野市		建付地	（　）	長方形	南4.6m市道、中間画地		１住居 (60,184)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,883	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	86,726	100 [ 93.0]	93,254	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	95,100
b	(　 ) 98,062	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	95,139	100 [ 99.0]	96,100		98,000
c	(　 ) 79,659	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	87,984	100 [ 95.0]	92,615		94,500
d	(　 ) 80,612	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,176	100 [ 91.6]	88,620		90,400
e	(　 ) 91,450	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	88,284	100 [ 94.0]	93,919		95,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,800 円／㎡]

長野 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なので、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,264,392	1,109,846	4,154,546	3,500,200	654,346	（　0.9707） 635,174	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	12,703,480 円　　　　（　 60,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	211 ㎡	18.0 m x 13.0 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫ単身者用３８㎡、全６戸、敷地内駐車場３台。

⑦有効率　 84.4 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	90.00	84.4	76.00	1,796	136,496	2.0	272,992
							1.0	136,496
2～ 3	居宅	90.00	84.4	76.00	1,832	139,232	2.0	278,464
							1.0	139,232
～

～

～

計		270.00	84.4	228.00		414,960		829,920
								414,960

⑨年額支払賃料	414,960 円　×　12ヶ月　＝　 4,979,520 円
⑩a共益費（管理費）	85 円／㎡　×　 228.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 232,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,212,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 269,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,122,476 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	829,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,884 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 414,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 134,032 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,264,392 円　　　　（　 24,950 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野４公４９８３　　　　-1	2,019 ( 1,964)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,839	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,796 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野４公４９８３　　　　-2	1,893 ( 1,789)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,893
c	長野４公４９８３　　　　-3	1,791 ( 1,742)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,828

長野 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	189,200 円	47,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	377,446 円	5,392,080　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 402,000 円	47,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,300 円	47,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,109,846 円　（　　　　　　 5,260 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,300,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,500,200 円（　　　　　 16,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,264,392 円
②総費用	1,109,846 円
③純収益　①－②	4,154,546 円
④建物等に帰属する純収益	3,500,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	654,346 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	635,174 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,010 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,703,480 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
長野 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

長野 -10

長野県

長野第１

氏名

不動産鑑定士　奥村　淳

TEL.

鑑定評価額

19,900,000 円

１㎡当たりの価格

94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	長野市若里１丁目３８５番６｢若里１－１９－４７｣				②地積　(㎡)	211 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	台形 1.5:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の多い既成住宅地域	西4m道路	水道、ガス、下水	長野 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 100 ｍ、南 70 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

北は若里公園・文化ホール・
図書館の大規模敷地に近接、
その他量販店、大学に近い

街

路

基準方位北、４ｍ道
路

交通

施設

長野駅南方

1.3km

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

長野駅、公共施設、量販店に近い利便性の優れた既成住宅地域で熟成しており今後も現状維持と予測。長野駅東
口土地区画整理事業の進展から栗田・若里地区の物件は人気が高く、地価は当面上昇と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 59,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は長野駅東口を中心とする栗田・若里地区の住宅地域。駅に徒歩圏内のため需要者は同地区の居住者のほか
周辺市域からの転入も多い。長野駅東口の土地区画整理事業が展開され、街路整備・マンション建設等が進み、いまだ
にマンション、ホテル等開発余地を残しているため発展性への期待が続いている。近傍の既存住宅地域も含めて需要の
強さが際立っている。土地価額は２０００万円程度、新築の戸建物件は総額４０００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

元々賃貸需要が旺盛で周辺地域も含めてアパート等収益物件は多く見られる。賃料水準の把握も容易ながら、空室率を
極力抑える賃料設定や建築費単価が高止まり傾向にある等の理由から収益価格は低位に求められた。よって、実際取引
を比較検討し信頼度の優る比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、地積と単価、総額と
の関連にも留意して本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長野 -48 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 124,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[104.0]

100
[132.0]

[102.0]
100

94,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市人口は微減、世帯数は微増。景気浮揚の実
感はないが金利低下、住宅ローン減税等によ
り、コロナ禍にあっても住宅地価は上昇気配
の様相を呈する。

若里地区では最近５年間で人口は約１．２％
減少、世帯数は約４％増加している。周辺の
ミニ分譲地は殆どが高値完売。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

長野 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８ -40558	長野市		更地	（　）	不整形	北東4m私道、北西4m、二方路		１中専 (60,160)
b	０８ -41843	長野市		更地	（　）	ほぼ正方形	西4.5m市道、北4m、角地		１中専 (70,180)
c	０８ -38602	長野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	０９ -40456	長野市		建付地	（　）	長方形	南4.6m市道、中間画地		１住居 (60,184)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,659	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	87,984	100 [ 97.0]	90,705	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	92,500
b	(　 ) 98,062	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	95,139	100 [ 98.9]	96,197		98,100
c	(　 ) 88,883	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	86,726	100 [ 93.1]	93,154		95,000
d	(　 ) 91,450	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	88,284	100 [ 80.8]	109,262		111,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,500 円／㎡]

長野 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の標準地で造成事例からの比較が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,803,275	969,421	3,833,854	3,189,400	644,454	（　0.9707） 625,571	（ 5.0 - 0.0 ） 5.0％
	⑧収益価格	12,511,420 円　　　　（　 59,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

長野 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	82.00	ＬＳ3	246.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	211 ㎡	18.0 m x 13.0 m	前面道路：道路　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫワンルームタイプ６戸、平均面積約３６㎡、駐車場４台分付、地域の標準的階層、賃貸需給動向等を考慮

⑦有効率　 87.8 ％
の理由

共用部分としての内階段等を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	住宅	82.00	87.8	72.00	1,723	124,056	1.0	124,056
							1.0	124,056
～

～

～

～

計		246.00	87.8	216.00		372,168		372,168
								372,168

⑨年額支払賃料	372,168 円　×　12ヶ月　＝　 4,466,016 円
⑩a共益費（管理費）	83 円／㎡　×　 216.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 215,136 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等検討して１戸当たり３０００円として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,681,152 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 194,926 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,678,226 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	372,168 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 372,168 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 121,476 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,803,275 円　　　　（　 22,764 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	長野０４５５２２　　　　-20	1,906 ( 1,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,814	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,773 円/㎡　月額支払賃料（　 1,723 円/㎡）　基準階 1 F B
b	長野０４５５２２　　　　-23	1,764 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,765
c	長野０４５５２２　　　　-4	1,647 ( 1,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,752

長野 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,300 円	43,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	341,121 円	4,873,152　×　　　　 7.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 366,300 円	43,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,100 円	43,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 969,421 円　（　　　　　　 4,594 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9707

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,100,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 246.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0740	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0611 ×　 45 ％　＋　0.0802 × 40 ％　＋ 0.0963 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,189,400 円（　　　　　 15,116 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,803,275 円
②総費用	969,421 円
③純収益　①－②	3,833,854 円
④建物等に帰属する純収益	3,189,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	644,454 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	625,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,511,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 59,300 円／㎡）