別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 富士河口湖 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士河口湖 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 38,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡富士河口湖町船津字松場１００１番１内 ②地積 　(㎡) 304   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) （その他） 台形 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東5.5m町道 水道、下水 河口湖 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ．５ｍ町道 交通 施設 河口湖駅北西方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 国立公(普通) ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの一般住宅が多い既成住宅地域で、区画が未整備でやや雑然としているが、町内でも駅に近く生活利便 性に優る住宅地域であるため、地価は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士河口湖町を中心に周辺市町村に及ぶ住宅地域である。需要者の中心は町内及びその周辺に勤務先を有 する一次取得者層を中心とする個人で、町外からの転入者も見込まれる。近隣地域は駅に近い旧来からの住宅地域で、 街区がやや雑然としているものの、売り物件は少ないことから相応の需要が見込まれ、需給動向は概ね現状維持と認め られる。需要の中心価格帯は土地のみで１，２００万円前後、新築戸建物件は３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 町の中心部にある旧来からの住宅地で、同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を収集しえた。一方、事 業収支の観点から賃貸経営を想定できず、収益価格を求めることはできなかった。居住の快適性や利便性が重視される 住宅地で、自用目的の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、前年公 示価格からの検討を踏まえ、住宅地の市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により先行きの不透明感は根強く、 不動産市場は全体的に低調に推移しているが 、利便性の高い住宅地の地価下落は徐々に落 ち着きつつある。 駅から徒歩圏内にある既存の住宅地域で、周 辺には商業施設等も出店し利便性に優ること から相応の需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％