別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 山中湖 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山中湖 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.

鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡山中湖村平野字向切詰５０６番２１３外 ②地積 　(㎡) 2,214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) 国立公(３種) （その他） (20,60) 1.5:1 店舗 Ｗ2 ペンション等が立地 する湖畔沿いの路線 商業地域 北西12m国道、北東側道 水道、下水 富士山 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   350 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     2,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 富士山駅南東方 14.0km 法令 規制 （都）  (20,60) 国立公(３種) ⑤地域要因の将 　来予測 山中湖畔の観光客を対象とする商業地域で、値頃感が浸透し近年は地価水準に変動は見受けられなかったが、コ ロナ禍により観光客が激減し収益性が減退しており、今後地価は弱含み傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は山中湖村を中心とする富士北麓の商業地域である。需要者の中心は資金力のある県内観光業者や大手リゾ ート関連企業等である。湖畔沿いの観光客向けの商業地域であるが通過客も多く、店舗集積度が低いほか、コロナ禍に より外国人観光客が見込めないことから将来動向は不透明である。近年は借地の活用による店舗立地が中心となってお り商業地の売買は少なく、立地条件や収益性により個別格差が強いため、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 山中湖畔の観光客を対象とする商業地で、取引件数は少ないが同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を 収集しえた。一方、賃貸経営に経済的合理性を欠くため収益価格を試算することは出来なかった。近隣地域においては 自用目的の取引が中心と認められるので、代表標準地との検討を踏まえ、圏内商業地の需給動向や前年公示価格からの 推移及び将来動向等を総合的に検討して、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　忍野 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [137.2] [100.0] 100 20,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 近年は富士山の世界文化遺産登録の効果等で 外国人を中心に多くの観光客を集めていたが 、コロナ禍により客足が激減し、商業地需要 は減退している。 山中湖畔の観光客を対象とした路線商業地域 で、店舗等の連たん性や商況にやや劣り、コ ロナ禍の影響を受け地価は弱含み傾向に転じ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％