別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 忍野 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忍野 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子   TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡忍野村忍草字入角郷山１５０４番１外 ②地積 　(㎡) 972   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗 ＲＣ3 金融機関、店舗等が 混在する役場に近い 商業地域 北7.5m県道、東側道 水道、下水 富士山 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   160 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．５ｍ県道 交通 施設 富士山駅南東方 7.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗密度は低いものの、背後地の人口は微増傾向で商況は概ね良好である。地価は安定的に推移するものと予測 する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は忍野村を中心に富士北麓一円の商業地域である。需要者の中心は県内外の法人企業である。主要施設等と の関係位置が良好であることから、村内における立地の優位性は確保している。店舗集積度はやや低いものの、車両の 通行量は多く、潜在的需要は底堅いものと推定される。定期借地権利用等が多い地域であり、取引される背景や価格帯 はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域であるが、賃貸需要は弱く土地価格に見合う賃料水準は形成されていないため、収益価格は採用しなかった。 需要者は自用目的での取引が大部分であり、市場における取引価格が重視される。以上より、類似地域において多数の 信頼性のある取引事例を収集しえたことから、取引事例により求めた比準価格を採用し、昨今の不動産市場の動向等を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 供給は少ないものの、村内において立地の優 位性を確保している地域では、潜在的な需要 が認められる。 生活関連店舗が中心であることから、商況に 大きな変化は認められない。村内には競合す る地域も少なく、市場は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％