別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 忍野 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   忍野 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子   TEL.

鑑定評価額 9,430,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡忍野村忍草字土手下９１４番３ ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南西5m村道 水道、下水 富士山 7.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西   180 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ村 道 交通 施設 富士山駅南東方 7.1km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性が良い住宅地で、宅地需要は安定的である。住宅地域として発展していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は忍野村及び隣接市町村一円の住宅地域である。需要者の中心は、村内及び近郊に勤務先を有する一次取得 者層である。閑静な居住環境を維持し、公共施設、利便施設等にも近い事から人気のエリアである。他地域との競合で は優位にある為に、底堅い需要が見込まれる地域であり、市場は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、規模３５ ０㎡程度で１，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算できなかっ た。比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上より、自用目的の取引 が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、取引事例により求めた比準価格を採用 し、昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数共に増加傾向にあり、高齢化率 も県内で２番目に低い。需要が安定している ため、不動産市場は堅調な推移である。 生活上の便益に優れており、村内では人気の エリアである。安定した需要が認められ、市 場は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％