別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 西桂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西桂 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.

鑑定評価額 9,740,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南都留郡西桂町倉見字東海戸道下４１番１外 ②地積 　(㎡) 396   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ1 在来の一般住宅を中 心とする住宅地域 南4.5m町道 水道、下水 三つ峠 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   110 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 三つ峠駅東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 在来の一般住宅を中心とする住宅地域であり、特段の地域要因の変化もなく、当面の間は現状を維持するものと 予測する。圏外からの移転者は少なく需要は低調であり、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西桂町及び周辺市の住宅地域と判定される。圏外からの移転者は少なく、主たる需要者は周辺に居住す る地縁的関係者等である。このように市場参加者が相対的に限定される中、街路条件が劣るエリアが多いため、総じて 不動産需給は弱い。取引物件は街路条件等により個別性が強く、単価のみならず総額も重視される傾向にあり、需要の 中心となる価格帯を把握するのは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 在来の一般住宅を中心とする住宅地域に所在し、賃貸市場も未成熟であるため積算価格及び収益価格は試算し得なかっ た。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高 い価格として説得力を有する。よって、本件では、現実の需給関係を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　都留 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,200 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [156.6] [102.9] 100 24,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西桂町の不動産市況は、当初より新型コロナ 感染症の影響は小さいが、人口減少が著しい なか需給は弱く回復の兆しは見られない状況 である。 平成３０年８月から富士吉田西桂ＩＣは全線 開通となり、交通アクセスの利便性はアップ したが、これが不動産市場に及ぼす影響は限 定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％