別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 山梨昭和 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨昭和 9-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　鶴田　郁哉   TEL.

鑑定評価額 2,520,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 12,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中巨摩郡昭和町築地新田字新居巻１５番１外 ②地積 　(㎡) 162,713   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 不整形 2:1 工場、倉庫兼事務所 大工場、中小工場が 区画整然と建ち並ぶ 工業団地 南10.6m町道、三方路 水道、ガス 常永 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 500.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　   150,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．６ｍ町道　三 方路 交通 施設 常永駅北西方 2.3km 法令 規制 工専 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大工場、中小工場が区画整然と建ち並ぶ工業団地で、中部横断自動車道の全線開通等インフラ整備の影響で発展 が期待される。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内全域の工業地域が圏域。需要者はグローバルに活動する企業を含めた県内外の大手企業を中心とする 。海外経済の動向や供給面での制約、新型コロナの今後の見通し等が不確定要素としてあるものの、製造業・物流業と も工場地需要は比較的堅調である。中部横断自動車の全線開通、中央自動車道へのスマートＩＣの設置等による影響が 見られる。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は大工場、中小工場が区画整然と建ち並ぶ工業団地で適切な賃貸事例の収集が困難である。事例があったとし ても個別性が強く地域の標準的な賃料水準・経費率の把握が困難であることから、収益価格は試算しない。市場性を反 映した比準価格を採用し、工場等の不動産市場の動向および単価と総額との関連も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 機械工業は全体として増勢を維持しているが 、原材料価格の高騰や部品・部材の調達難等 による生産減に伴う工業地需要の減退に留意 。 区画整然とした工業団地で、中部横断自動車 道等インフラ整備の向上により土地需要が見 込まれ、地価は上昇傾向。新型コロナの影響 はほぼない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％