鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山梨昭和 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９１９３８４ -39401	中巨摩郡昭和町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m町道、中間画地		１中専 (60,160)
b	１２１０６１９３８４ -45398	中巨摩郡昭和町		建付地	（　）	長方形	北西6m町道、中間画地		２低専 (50,80)
c	Ｂ２１０４ -13001	中巨摩郡昭和町		更地	（　）	ほぼ整形	北5.1m町道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	１２１０４１９２１４ -46197	中央市		更地	（　）	長方形	北6m市道、西5m、南5m、三方路		１中専地区計画等 (50,150)
e	１２１０６１９３８４ -45599	中巨摩郡昭和町		建付地	（　）	ほぼ正方形	南5m町道、東7m、二方路		工業 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,405	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,405	100 [ 112.1]	50,317	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	50,800
b	(　 ) 55,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	54,962	100 [ 107.0]	51,366		51,900
c	(　 ) 45,313	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	45,313	100 [ 89.1]	50,856		51,400
d	(　 ) 52,204	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	49,945	100 [ 97.0]	51,490		52,000
e	(　 ) 38,935	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	37,081	100 [ 72.0]	51,501		52,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,000 円／㎡]

山梨昭和 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,661,998	492,777	2,169,221	1,933,510	235,711	（　0.9695） 228,522	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	4,760,875 円　　　　（　 18,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨昭和 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.84	Ｗ2	163.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	50 ％	80 ％	80 ％	257 ㎡	15.0 m x 17.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ、４戸）で平均専有面積４０．９２㎡である。敷地内に駐車スペースを確保した想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	81.84	100.0	81.84	1,301	106,474	2.0	212,948
							1.0	106,474
2～ 2	共同住宅	81.84	100.0	81.84	1,327	108,602	2.0	217,204
							1.0	108,602
～

～

～

計		163.68	100.0	163.68		215,076		430,152
								215,076

⑨年額支払賃料	215,076 円　×　12ヶ月　＝　 2,580,912 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,580,912 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 192,424 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,556,488 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	430,152 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,000 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 215,076 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 101,510 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,661,998 円　　　　（　 10,358 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１０　　　　-13018	1,273 ( 1,220)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,363	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,385 円/㎡　月額支払賃料（　 1,327 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ２１１０　　　　-19115	1,220 ( 1,220)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,308
c	Ｂ２１０６　　　　-23006	1,376 ( 1,322)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,441

山梨昭和 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,700 円	23,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	184,177 円	2,748,912　×　　　　 6.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 21,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,300 円	23,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,900 円	23,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,900 円	23,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 492,777 円　（　　　　　　 1,917 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,900,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 163.68 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,933,510 円（　　　　　 7,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,661,998 円
②総費用	492,777 円
③純収益　①－②	2,169,221 円
④建物等に帰属する純収益	1,933,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	235,711 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	228,522 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 889 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,760,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
山梨昭和 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山梨昭和 -3

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　野田　岳志

TEL.

鑑定評価額

13,500,000 円

１㎡当たりの価格

52,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	40,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中巨摩郡昭和町河西字大林１４２７番				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (50,80) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域	北東6m町道	水道、下水	常永 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 140 ｍ、南 50 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ町
道

交通

施設

常永駅南西方

1.2km

法令

規制

２低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅のほかアパート等も見られる住宅地域で、ショッピングモールに近い利便性から需要は好調で地価の上
昇傾向が続いている。この傾向はしばらく続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 20,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、昭和町を中心に周辺市を含む住宅地域である。需要者の中心は、戸建住宅用地を求める個人で、町外か
らの転入者も多い。土地区画整理事業により街区が整備され、県内最大のショッピングモールにも近いことから人気が
高く、供給数が少ないこともあり、取引価格は上昇傾向が顕著である。中心となる価格帯は更地で１，３００万円内外
、建物付きで３，０００万円以上である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格とアパートが混在する地域のため収益価格を試算した。両試算価格には開差が生じたが、収益価格は地価に見
合った賃料が得られず、地主の遊休地利用が中心で不動産市場への影響がほとんど見られないことから参考に止めた。
類似性が高い取引事例から求めた比隼価格を再検討し、代表標準地との検討を踏まえた結果、比隼価格は適切に市場動
向を反映しているものと判断し、比隼価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山梨昭和 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,800 円／㎡

[100.4]
100

100
[101.0]

100
[ 93.1]

[101.0]
100

52,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     50,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インフラの整備と商業施設の充実から昭和町
の人気は高く、不動産需要は高く地価の上昇
傾向が続いている。

大型商業施設への接近性や街路事情の良さか
ら人気が高く、需要の増大で地価の上昇傾向
が顕著である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

山梨昭和 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６１９３８４ -45564	中巨摩郡昭和町		建付地	（　）	長方形	南4.5m道路、北6.1m、二方路		１住居 (60,200)
b	１２１０６１９３８４ -45398	中巨摩郡昭和町		建付地	（　）	長方形	北西6m町道、中間画地		２低専 (50,80)
c	１２１０８１９３８４ -37713	中巨摩郡昭和町		更地	（　）	台形	東7.3m町道、南6m、角地		１中専 (70,200)
d	１２１０９１９３８４ -39505	中巨摩郡昭和町		建付地	（　）	不整形	北西6m町道、東5m、二方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,107	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	51,454	100 [ 100.0]	51,454	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	52,000
b	(　 ) 55,512	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	54,962	100 [ 105.1]	52,295		52,800
c	(　 ) 66,931	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	63,683	100 [ 121.3]	52,500		53,000
d	(　 ) 50,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	54,416	100 [ 105.0]	51,825		52,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,500 円／㎡]

山梨昭和 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,687,736	494,753	2,192,983	1,933,510	259,473	（　0.9695） 251,559	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,240,813 円　　　　（　 20,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨昭和 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.84	Ｗ2	163.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	50 ％	80 ％	80 ％	257 ㎡	15.0 m x 17.5 m	前面道路：町道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ平均占有面積約４０㎡（２ＬＤＫ）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	81.84	100.0	81.84	1,314	107,538	2.0	215,076
							1.0	107,538
2～ 2	共同住宅	81.84	100.0	81.84	1,341	109,747	2.0	219,494
							1.0	109,747
～

～

～

計		163.68	100.0	163.68		217,285		434,570
								217,285

⑨年額支払賃料	217,285 円　×　12ヶ月　＝　 2,607,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 163.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 168,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,607,420 円　　×　　 7.0 ％＋　　　 168,000 円　　×　　 7.0 ％　＝　　 194,279 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,581,141 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	434,570 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,042 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 217,285 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 102,553 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,687,736 円　　　　（　 10,458 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１１　　　　-13034	1,236 ( 1,235)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,406	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,400 円/㎡　月額支払賃料（　 1,341 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ２１１０　　　　-13019	1,430 ( 1,370)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,386
c	Ａ２１１１　　　　-13024	1,553 ( 1,490)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,408

山梨昭和 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	71,700 円	23,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	185,953 円	2,775,420　×　　　　 6.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 22,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,300 円	23,900,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,900 円	23,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,900 円	23,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 494,753 円　（　　　　　　 1,925 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,900,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 163.68 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,933,510 円（　　　　　 7,523 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,687,736 円
②総費用	494,753 円
③純収益　①－②	2,192,983 円
④建物等に帰属する純収益	1,933,510 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	259,473 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	251,559 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 979 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,240,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,400 円／㎡）