鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山梨富士川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０５１９３６８ -35082	南巨摩郡富士川町		建付地	（　）	不整形	東8.6m町道、北3.5m、南4m、西3.7m、四方路		（都）１住居 (60,200)
b	１２０１１１９３４６ -39904	西八代郡市川三郷町		更地	（　）	ほぼ整形	北8.5m町道、西6.1m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	１２１０７１９３６８ -41370	南巨摩郡富士川町		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m県道、東9.2m、角地		（都）近商 (80,200)
d	１２１０５１９２０８ -34933	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東8m県道、中間画地		（都） (200)
e	Ａ２１０９ -25007	中央市		更地	（　）	ほぼ台形	西8m県道、南3.5m、角地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 12,790	100 [ 70.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 64.3]	28,160	100 [ 72.0]	39,111	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	39,900
b	(　 ) 33,248	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	31,602	100 [ 80.8]	39,111		39,900
c	(　 ) 35,600	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,102	100 [ 88.2]	39,798		40,600
d	(　 ) 37,427	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,128	100 [ 95.0]	39,082		39,900
e	(　 ) 33,257	100 [ 75.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,210	100 [ 111.2]	39,757		40,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	その他	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	その他	％／月 -0.10	画地　　　　 -35.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	その他	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +17.0
e	その他	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

山梨富士川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,703,946	1,966,290	6,737,656	5,190,780	1,546,876	（　0.9733） 1,505,574	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	30,726,000 円　　　　（　 17,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨富士川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	476.00	Ｓ1	476.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,726 ㎡	34.5 m x 50.0 m	前面道路：町道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの平家建店舗で、床面積４７６㎡。床面積は一棟貸しのため、大型駐車場の確保分も考慮し、想定している。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	476.00	100.0	476.00	1,600	761,600	3.0	2,284,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		476.00	100.0	476.00		761,600		2,284,800
								0

⑨年額支払賃料	761,600 円　×　12ヶ月　＝　 9,139,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,139,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 456,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,682,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,284,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,706 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,703,946 円　　　　（　 5,043 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１１０　　　　-30101	1,311 ( 1,259)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,617	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,604 円/㎡　月額支払賃料（　 1,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１０６　　　　-32089	1,341 ( 1,281)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,599
c	Ｂ２１０９　　　　-19009	1,322 ( 1,319)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,607

山梨富士川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,600 円	71,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	347,290 円	9,139,200　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 548,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	71,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	142,800 円	71,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,400 円	71,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,966,290 円　（　　　　　　 1,139 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,400,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 476.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,190,780 円（　　　　　 3,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,703,946 円
②総費用	1,966,290 円
③純収益　①－②	6,737,656 円
④建物等に帰属する純収益	5,190,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,546,876 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,505,574 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 872 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,726,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
山梨富士川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山梨富士川 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　杉本　裕昭

TEL.

鑑定評価額

69,400,000 円

１㎡当たりの価格

40,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南巨摩郡富士川町青柳町字整理地１１２６番１外				②地積　(㎡)	1,726 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他） (90,200)
	1:1.5	店舗Ｓ1	中規模の店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域	北東17m町道、南東側道	水道、下水	市川大門 2.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 34.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ町道

交通

施設

市川大門駅西方

2.9km

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の店舗、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域である。当分の間は、現状を維持するものと予測する。人口が
減少傾向にあり、地価は弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 40,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 17,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、富士川町及び隣接市町の商業地域である。需要者の中心は、沿道サービス施設を展開する県内外の資本
力のある法人等である。近隣に大型ショッピングセンターが開店し、富士川町の商業中心として最も集客力のある地域
である。最近は定期借地権等による土地利用が多く、取引される背景や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価
格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は幹線道路沿いの路線商業地域であり、自用の店舗が多く、賃貸市場は未成熟であり、投下資本に見合う賃料
が得られない状況にあるため収益価格は低位に試算された。地域内においては、取引事例を参考に売買価格が決定され
ていることから、路線商業地の需給動向を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡に
も留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　市川三郷 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 30,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[100.0]

100
[ 76.0]

[102.0]
100

40,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチン接種が進み新型コロナウイルス感染
症の影響が和らぐ中で、経済環境は持ち直し
ている。

集客力の高いショッピングセンターに隣接す
る地域で、同町の最高価格地である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

山梨富士川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０７１９３６８ -41370	南巨摩郡富士川町		更地	（　）	ほぼ長方形	北13m県道、東9.2m、角地		（都）近商 (80,200)
b	Ｂ２１１０ -19003	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西8.5m県道、南4m、角地		（都）近商 (80,300)
c	１２１０５１９２０８ -34933	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東8m県道、中間画地		（都） (200)
d	Ｂ２１１０ -19017	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7m県道、北東2m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,600	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	35,102	100 [ 89.3]	39,308	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	40,100
b	(　 ) 28,565	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	27,594	100 [ 69.4]	39,761		40,600
c	(　 ) 37,427	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,128	100 [ 89.3]	41,577		42,400
d	(　 ) 26,990	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	29,132	100 [ 76.2]	38,231		39,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,200 円／㎡]

山梨富士川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の査定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,653,227	1,968,040	6,685,187	5,190,780	1,494,407	（　0.9733） 1,454,506	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	29,683,796 円　　　　（　 17,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨富士川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	476.00	Ｓ1	476.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	90 ％	200 ％	200 ％	1,726 ㎡	34.5 m x 50.0 m	前面道路：町道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

路線商業地域内の店舗で平家の一棟貸し。郊外型で駐車場必須のため使用容積率と基準容積率に乖離あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	476.00	100.0	476.00	1,592	757,792	2.0	1,515,584
							0.0	0
～

～

～

～

計		476.00	100.0	476.00		757,792		1,515,584
								0

⑨年額支払賃料	757,792 円　×　12ヶ月　＝　 9,093,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,093,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 454,675 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,638,829 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,515,584 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,398 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,653,227 円　　　　（　 5,013 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０９　　　　-24504	2,416 ( 2,316)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [128.0]	100 [125.0]	1,673	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,595 円/㎡　月額支払賃料（　 1,592 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１０９　　　　-19009	1,322 ( 1,319)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [104.0]	100 [110.0]	1,517
c	Ａ２１１１　　　　-24522	1,673 ( 1,669)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [106.0]	100 [125.0]	1,575

山梨富士川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	285,600 円	71,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	363,740 円	9,093,504　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 533,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	71,400,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	142,800 円	71,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,400 円	71,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,968,040 円　（　　　　　　 1,140 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,400,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 476.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,190,780 円（　　　　　 3,007 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,653,227 円
②総費用	1,968,040 円
③純収益　①－②	6,685,187 円
④建物等に帰属する純収益	5,190,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,494,407 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,454,506 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,683,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,200 円／㎡）