別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 山梨富士川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨富士川 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　杉本　裕昭   TEL.

鑑定評価額 5,540,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南巨摩郡富士川町鰍沢字中田１２５６番７ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする国道に近い 住宅地域 南4m町道 水道、下水 鰍沢口 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ町道 交通 施設 鰍沢口駅西方 1.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧鰍沢町の中心部に位置する中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。洪水ハザードマップの家屋倒壊等氾濫 想定区域に該当し、防災意識の高まりから選好性が低下しつつある。地価は下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士川町の住宅地域一円である。需要者は地元に地縁性を有する居住者が多く、他市町村からの転入は少 ない。町有鰍沢団地の入居者などが住宅を取得する場合には、同一学区である鰍沢地区の物件を選好することが多いが 、昨今は防災意識の高まりから、家屋倒壊等氾濫想定区域を敬遠する動きもみられる。取引の中心となる価格帯は、土 地は２４０㎡程度で５５０万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、最有効使用及び市場参加者の観点から収益還元法は規範性に乏しいの で適用しなかった。需要者である個人は、居住の快適性・利便性を重視して、類似物件の取引価格との比較により購入 の意思決定を行う傾向が強い。よって地域の実情を鑑み、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表 標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨富士川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [120.5] [105.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン接種が進み新型コロナウイルス感染 症の影響が和らぐ中で、経済環境は持ち直し ている。 防災意識の高まりから、浸水リスクの高い地 域は需要者から敬遠されつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％