別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 山梨富士川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨富士川 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　本澤　英史   TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南巨摩郡富士川町長沢字新西２１８６番１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 西6m町道 水道、下水 市川大門 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   135 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 市川大門駅北西方 3.9km 法令 規制 （都） １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 旧増穂町郊外の住宅地域で、周辺には居住環境の良い分譲住宅地も見られるが、生活利便性はやや劣る。今後も 空地には徐々にではあるが宅地化が進行すると予想される。地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧増穂町を中心とする富士川町のほか隣接市町に及ぶ住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁的、血 縁的関係を有する個人で、町外からの転入者は少ない。当地域は町内でもやや利便性の劣る地域で、空地が徐々に宅地 開発されている地域である。元々の価格水準が低位な地域のため、土地価格の変動は小さい。取引の中心となる価格帯 は、土地のみで５００万円前後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧増穂町郊外の住宅地域である。対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は合理的でないと認められるため収益 価格は求めなかった。比準価格は、実際の市場で成立した取引価格を基礎とする信頼性の高い価格であると認められる ため比準価格を採用し、代表標準地との検討を行い、周辺公示地・基準地とのバランスや昨今の不動産市場の動向等を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨富士川 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,600 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [114.5] [102.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向で土地需要が低調な上、新型コ ロナウイルス感染症の影響で新規宅地需要は 先細りで地価は弱含んでいる。 新興の住宅地域で、やや利便性の劣る地域で あるが、新規の分譲住宅も増えつつあり、値 頃感から価格は安定的に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％