別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 山梨富士川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨富士川 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　本澤　英史   TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南巨摩郡富士川町大椚字田島屋敷２７番６ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,184) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4.6m町道 水道、下水 市川大門 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．６ｍ町道 交通 施設 市川大門駅西方 3.8km 法令 規制 （都） １住居 (60,184) ⑤地域要因の将 　来予測 旧増穂町内の中心部に位置する既成住宅地域である。比較的人気のエリアに位置し底堅い需要が見込まれる。格 別の変動要因もなく当面の間は現状を維持し、地価は下げ止まり傾向に向かうものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧増穂町を中心とする富士川町のほか隣接市町に及ぶ住宅地域である。需要者の中心は地元に地縁的、血 縁的関係を有する個人で、町外からの転入者は少ない。人口減少、町外への人口流出傾向は続いているが、町内におけ る生活利便性は比較的良好で新規宅地需要は底堅く推移している。取引の中心となる価格帯は、土地のみで６００万円 前後、新築の戸建住宅で２，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧増穂町中心部の利便性に優る住宅地域である。対象標準地は画地規模が小さく共同住宅の想定は合理的でないと認め られるため収益価格は求めなかった。比準価格は、実際の市場で成立した取引価格を基礎とする信頼性の高い価格であ ると認められるため比準価格を採用し、周辺公示地・基準地とのバランスや昨今の不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少傾向で土地需要が低調な上、新型コ ロナウイルス感染症の影響で新規宅地需要は 先細りで地価は弱含んでいる。 役所、商業施設等への接近性は良好で、町内 では生活利便性に優る人気のエリアで需要は 比較的堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％