別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 身延 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   身延 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小野　淳一   TEL.

鑑定評価額 4,190,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南巨摩郡身延町角打字宮後３０４４番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 河川保全区域 土砂災害警戒区域 1:2 店舗兼住宅 Ｓ3 小売店舗等のほか住 宅が見られる駅前の 商業地域 東16m県道、背面道 水道、下水 身延 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   220 ｍ、北   190 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 身延駅北方 250m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) 河川保全区域 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 身延山参拝客向けの低層店舗を中心とする商業地域で、観光客数が安定していたため商況は比較的堅調であった 。しかし、コロナ禍による観光客数の減少を受け地価水準は注視が必要な状況となっている。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、身延町内を中心に峡南地域全域にある商業地域又は商住混在地域である。需要者は圏内に地縁性・血縁 性を有する個人事業者が中心である。近隣地域は安定した身延山参拝客に支えられ閉鎖店舗も見受けられないなど商況 は比較的堅調に推移してきたが、コロナ禍の影響による観光客数の減少により、低迷した商況から抜け出せない状況と なっている。取引件数が極めて少ないため、取引の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模店舗を中心とする在来の商業地域である。賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益 価格の試算は断念した。一方、比準価格は、周辺地域との比較による地域的な競争力の低下傾向を反映した実証的な価 格である。よって、現実の需給関係を反映した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に前年公示価 格からの推移も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 歯止めの掛からない過疎化・高齢化による地 域経済の衰退により、身延町内の商業地域は 全般的に衰退傾向が顕著となっている。 コロナ禍の影響による観光客の減少には改善 傾向も見られるが、従前の商況を取り戻すま でには至っておらず、商況は低調に推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％