別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 身延 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   身延 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小野　淳一   TEL.

鑑定評価額 3,060,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南巨摩郡身延町下山字番匠小路２４３５番２ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が見られる住宅 地域 東4m町道 水道 波高島 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 波高島駅南西方 2.8km 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 在来の農家住宅を中心に一般住宅も見られる住宅地域である。コロナ禍の影響は閉鎖的な地域につき軽微である が、圏外からの転入者は少なく需給関係が低迷しているため地価水準は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、身延町内を中心に市川三郷町を含む峡南地域全域にある住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏 内に地縁性・血縁性を有する個人需要者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。閉鎖的な地域につきコロナ禍の影響 は軽微であるが、在来の農家住宅等が多い地域であるため、宅地需要は低迷している。取引は、相続や分家等の際に顕 在化する程度で件数自体が非常に少ないため、中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅等を中心とする既成住宅地域である。周辺には収益物件は見受けられず、賃貸市場が成立してい ないため収益価格の試算は断念した。一方、近隣地域では、過疎化・高齢化により新規需要が見込み難い状況であり、 比準価格はこうした状況を反映した実証的な価格である。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格をもって鑑定 評価額とするのが妥当と判断し、更に前年公示価格からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 身延町内の住宅地については、コロナ禍の影 響自体は軽微であるが、過疎化・高齢化の影 響により需要が低迷している。 圏外からの転入者の少ない農家住宅地域であ るためコロナ禍の影響は軽微であるが、過疎 化・高齢化の影響により、需給関係は低調に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％