別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 市川三郷 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川三郷 5-1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　野田　岳志   TEL.

鑑定評価額 7,060,000 円  １㎡当たりの価格 29,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西八代郡市川三郷町市川大門９０９番１外 ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗兼住宅が 建ち並ぶ既成の商業 地域 北7.4m町道 水道、下水 市川本町 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．４ｍ町道 交通 施設 市川本町駅北西方 400m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの商業地域で整備されているが、新規の出店等は見られず需要が低調なため、地価水準は周辺住宅地程 度にまで下落しており、今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川三郷町・富士川町を中心に中央市・南アルプス市の一部を含む近隣型の商業地域である。需要者の 中心は、当該地域に地盤がある法人及び個人経営者で、一部全国展開するコンビニチェーンやドラッグストアを経営す る法人を含む。大型店舗と競合する業種は撤退し、生活関連型の個人経営の店舗等が存続している状況であるが、近隣 地域は整備された商店街で地元の顧客の利用があり、商況は安定しているが、人口減少から地価は弱含みで推移。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 商業地域であるが、賃貸市場が未成熟のため比準価格のみの試算となった。比準価格で採用した取引事例は、商況が類 似する個人経営の古くからの店舗が建ち並ぶ商業地域のもので、近隣地域の状況を反映した市場性の裏付けのある価格 であると判定する。以上より、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意のうえ、周辺公示価格等との均衡にも 留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新規の出店はみられず、需要も低調であるこ とから、地価は全般的に下落傾向にある。 整備された商店街で、繁華性は低いものの、 地元の顧客の利用が見込めるため、商況は安 定しているが、人口減少から地価は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％