別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 市川三郷 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   市川三郷 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　大芝　哲   TEL.

鑑定評価額 6,990,000 円  １㎡当たりの価格 25,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西八代郡市川三郷町上野字峠沢２４５５番４ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い利便性の良い新興 住宅地域 南西4.3m町道 水道、下水 甲斐上野 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．３ｍ町道 交通 施設 甲斐上野駅南西方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成しつつあり、特段の地域要因の変化もなく、今後も良好な住環境を維持すると予測する 。地価は依然下落傾向であるが、下落幅は縮小してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市川三郷町及び周辺市町の住宅地域と判定される。圏外からの移転者は少なく、主たる需要者は周辺に 居住する地縁的関係者等である。県道背後に位置する居住環境の良好な住宅地域であり、小中学校にも比較的近く旧三 珠町内では一定の市場競争力を有し、近年は新規住宅の供給が増加している。需要の中心価格帯は、土地で７００万円 程度、新築の戸建物件は総額２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は既成住宅地に所在し、賃貸市場は未成熟のため積算価格及び収益価格は試算し得なかった。一方、同一需給圏 内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実の不動産市場に立脚した実証性の高い価格として説得力を 有する。よって、本件では、比準価格を標準とし、類似の標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市川三郷町の人口減少率及び高齢化率は県内 平均を大幅に上回り、宅地需要は低調に推移 している。 甲斐上野駅から旧役場までの近隣地域を含む 周辺地域は人気が比較的高く、町内では数少 ない宅地分譲が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％