別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 山梨中央 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨中央 -6 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　齋藤　渡   TEL.

鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央市今福新田字川東４８９番外 ②地積 　(㎡) 351   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に、 一般住宅も見られる 住宅地域 東3.7m市道 水道 東花輪 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  19.5 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．７ｍ市道 交通 施設 東花輪駅南西方 3.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする住宅地域で、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状 を維持してゆくものと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、旧田富町を中心に中央市及び隣接市町を含むその周辺一円に展開する農家住宅地域である。需要 者の中心は地元在住者であり、世帯分離や買い替えのほか、縁故関係による取得等が目立ち、転入者は殆ど見られない 。釜無川と笛吹川の合流域に展開する市街化調整区域内の農家住宅地域であり、標準地周辺には農地が多く残り、取引 動向は低調に推移している。取引される規模や価格帯もまちまちで、中心となる価格帯は見いだせない状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟な為、収益還元法は適用出来なかった。取引 形態は自用目的が支配的で、需要者の多くは周辺類似不動産の取引相場に着目して意思決定を行うものと考えられ、現 実の需給関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を 重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲府 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [115.4] [100.0] 100 17,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で全般的に不透明感は続いている。 市内の人口は僅かに減少し、老年人口は増加 傾向にあるが、高齢化率は県内では比較的低 い水準である。 釜無川と笛吹川の合流域に展開する市街化調 整区域内の農家住宅地域であり、実需は弱く 、地価水準は依然として若干弱含みで推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％