鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

山梨中央 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９１９２１４ -39255	中央市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4m、角地		１中専 (60,200)
b	Ａ２１１１ -25003	中央市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.3m市道、中間画地		１中専 (60,172)
c	１２１０７１９２１４ -41060	中央市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ２１０９ -21024	中央市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北2.5m、東13m、三方路		１中専地区計画等 (50,150)
e	Ａ２１０９ -25008	中央市		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.5m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,229	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	35,726	100 [ 102.0]	35,025	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,700
b	(　 ) 35,790	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,018	100 [ 100.9]	34,706		35,400
c	(　 ) 35,295	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	34,499	100 [ 94.1]	36,662		37,400
d	(　 ) 35,276	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	33,648	100 [ 99.8]	33,715		34,400
e	(　 ) 34,286	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	32,555	100 [ 92.2]	35,309		36,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,600 円／㎡]

山梨中央 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,507,199	501,424	2,005,775	1,925,420	80,355	（　0.9695） 77,904	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,623,000 円　　　　（　 6,650 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨中央 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	81.44	Ｗ2	162.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	50 ％	80 ％	80 ％	244 ㎡	14.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）、１世帯床面積４０．７２㎡を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.44	100.0	81.44	1,240	100,986	2.0	201,972
							1.0	100,986
2～ 2	住宅	81.44	100.0	81.44	1,290	105,058	2.0	210,116
							1.0	105,058
～

～

～

計		162.88	100.0	162.88		206,044		412,088
								206,044

⑨年額支払賃料	206,044 円　×　12ヶ月　＝　 2,472,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,472,528 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 209,322 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,407,206 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	412,088 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,791 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,044 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,202 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,507,199 円　　　　（　 10,275 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１０　　　　-25011	1,074 ( 1,074)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,347 円/㎡　月額支払賃料（　 1,290 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ２１０８　　　　-19005	1,370 ( 1,370)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,405
c	Ａ２１１１　　　　-24520	1,361 ( 1,305)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [102.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,337

山梨中央 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,200 円	23,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	177,924 円	2,616,528　×　　　　 6.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 166,600 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 501,424 円　（　　　　　　 2,055 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 162.88 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,925,420 円（　　　　　 7,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,507,199 円
②総費用	501,424 円
③純収益　①－②	2,005,775 円
④建物等に帰属する純収益	1,925,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	80,355 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,623,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,650 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
山梨中央 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

山梨中央 -3

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　齋藤　渡

TEL.

鑑定評価額

8,710,000 円

１㎡当たりの価格

35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	28,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	中央市布施字神田２４３番４２				②地積　(㎡)	244 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (50,80) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模の一般住宅が多い既成住宅地域	東6m市道	水道、下水	小井川 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　６
ｍ市道

交通

施設

小井川駅北西方

650m

法令

規制

２低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の一般住宅が多い既成住宅地域であり、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維持し
てゆくものと予測する。尚、地価水準は若干上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 35,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,930 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、旧田富町を中心に中央市及びその周辺一円に展開する住宅地域である。需要者の中心は、市内及
びその周辺を通勤圏とする３０代から４０代の住宅一次取得者層であり、転入者も見られる。標準地周辺は、中規模の
一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、周辺では小規模な新規分譲開発等も行われており、住宅地需要は比較的堅
調に推移している。土地は８００万円前後、新築の戸建物件は総額２，３００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等も見られるが土地取得費の回収に見合う賃料水準が形成されていない為、土地残余法による収益価格は低位
に試算された。市場での取引形態は自用目的が主流で、需要者の多くは周辺取引相場等に着目して意思決定を行うもの
と考えられ、現実の需給関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取引事例により求
めた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　山梨昭和 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 48,800 円／㎡

[100.4]
100

100
[101.0]

100
[140.0]

[102.0]
100

35,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     35,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で全般的に不透明感は続いている。
市内の人口は僅かに減少し、老年人口は増加
傾向にあるが、高齢化率は県内では比較的低
い水準である。

中規模一般住宅を中心とする既成住宅地域で
あり、周辺では小規模な新規分譲開発等も見
受けられ、実需は底堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

山梨中央 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ２１１１ -24018	中央市		更地	（　）	ほぼ整形	東5m私道、西1m、二方路		１住居 (60,200)
b	Ａ２１０９ -21025	中央市		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、東13m、二方路		１中専地区計画等 (50,150)
c	１２１０９１９２１４ -39255	中央市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4m、角地		１中専 (60,200)
d	１２１０７１９２１４ -41060	中央市		建付地	（　）	ほぼ正方形	東6m道路、中間画地		１住居 (60,200)
e	Ａ２１１１ -25003	中央市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.3m市道、中間画地		１中専 (60,172)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,961	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	38,766	100 [ 112.7]	34,398	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	35,100
b	(　 ) 35,274	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	34,110	100 [ 95.0]	35,905		36,600
c	(　 ) 37,229	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	35,726	100 [ 105.0]	34,025		34,700
d	(　 ) 35,295	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	34,499	100 [ 97.0]	35,566		36,300
e	(　 ) 35,790	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,018	100 [ 99.9]	35,053		35,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 35,700 円／㎡]

山梨中央 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成住宅地のため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,510,945	501,789	2,009,156	1,925,420	83,736	（　0.9695） 81,182	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	1,691,292 円　　　　（　 6,930 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

山梨中央 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	81.44	Ｗ2	162.88
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	50 ％	80 ％	80 ％	244 ㎡	14.5 m x 16.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ、４戸）で、平均専有面積４０．７２㎡であり、敷地内に駐車スペースを確保した想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	81.44	100.0	81.44	1,254	102,126	2.0	204,252
							1.0	102,126
2～ 2	住宅	81.44	100.0	81.44	1,280	104,243	2.0	208,486
							1.0	104,243
～

～

～

計		162.88	100.0	162.88		206,369		412,738
								206,369

⑨年額支払賃料	206,369 円　×　12ヶ月　＝　 2,476,428 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 162.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,476,428 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 209,634 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,410,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	412,738 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,797 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 206,369 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 96,354 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,510,945 円　　　　（　 10,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１１　　　　-24514	1,248 ( 1,247)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,317	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,336 円/㎡　月額支払賃料（　 1,280 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ２１１１　　　　-24519	1,065 ( 1,064)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,343
c	Ａ２１１１　　　　-24520	1,361 ( 1,305)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [102.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,337

山梨中央 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	95,200 円	23,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	178,189 円	2,620,428　×　　　　 6.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 166,600 円	23,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,800 円	23,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 501,789 円　（　　　　　　 2,057 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,800,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 162.88 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,925,420 円（　　　　　 7,891 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,510,945 円
②総費用	501,789 円
③純収益　①－②	2,009,156 円
④建物等に帰属する純収益	1,925,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	83,736 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 333 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,691,292 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,930 円／㎡）