別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 山梨中央 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   山梨中央 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子   TEL.

鑑定評価額 5,190,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 23,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中央市東花輪字整理地１３７７番４９ ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) （その他） 地区計画等 (50,80) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 東花輪 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 東花輪駅南東方 970m 法令 規制 １中専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした分譲住宅地で、概ね熟成しており格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測す る。昨今の分譲地と比較して街路条件が劣り、地価は依然として軟調な推移である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中央市及び隣接市町一円の住宅地域である。需要者の中心は中央市内及び近郊に勤務先を有する一次取得 者層である。既成の分譲住宅団地であり、道路幅員を確保した新規開発との競合において、競争力はやや劣位にある。 このため土地取引は軟調で、地価は緩い下落基調を脱しない。市場の中心価格帯は、土地が規模１８０㎡程度で５００ 万円前後、建物付の中古で１，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅団地で、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場は形成されていないため、収益価 格は試算できなかった。比準価格は実際の不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上よ り、自用目的で快適性を指標とした取引が主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから 、本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　山梨昭和 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,800 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [171.0] [102.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 幹線道路や商業施設等の整備による利便性の 向上から、条件の整っている地域での需給動 向は、概ね安定的に推移している。 昨今の道路幅員を確保した新規分譲地と比較 して、やや道路事情が劣ることから、競争力 はやや劣位にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +66.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％