鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲州 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１１１９２１３ -39383	甲州市		更地	（　）	ほぼ台形	西7m市道、北4.2m、角地		（都）近商 (80,200)
b	１２０１１１９２１３ -39493	甲州市		更地	（　）	ほぼ台形	東5.1m市道、中間画地		（都）近商 (80,200)
c	１２１０１１９２０５ -37805	山梨市		建付地	（　）	台形	北西8.6m国道、南東4.3m、二方路		（都） (70,200)
d	１２１０３１９２０５ -35094	山梨市		更地	（　）	長方形	東6.5m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
e	Ａ２００９ -13001	甲州市		更地	（　）	台形	北17m市道、東3m、角地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 23,254	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	22,296	100 [ 58.0]	38,441	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	38,400
b	(　 ) 22,915	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	22,411	100 [ 55.8]	40,163		40,200
c	(　 ) 18,018	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	22,117	100 [ 56.3]	39,284		39,300
d	(　 ) 40,600	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	39,950	100 [ 101.4]	39,398		39,400
e	(　 ) 32,000	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,656	100 [ 74.2]	41,315		41,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -39.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -38.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -42.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,600 円／㎡]

甲州 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,561,641	1,525,398	5,036,243	4,332,920	703,323	（　0.9733） 684,544	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,970,286 円　　　　（　 20,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲州 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.74	Ｓ2	397.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	687 ㎡	33.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階共同住宅、平均占有面積積約４０㎡。駐車場を想定したので、想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.74	100.0	198.74	1,557	309,438	2.0	618,876
							1.0	309,438
2～ 2	住宅	198.74	100.0	198.74	1,246	247,630	2.0	495,260
							1.0	247,630
～

～

～

計		397.48	100.0	397.48		557,068		1,114,136
								557,068

⑨年額支払賃料	557,068 円　×　12ヶ月　＝　 6,684,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,684,816 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 716,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,448,334 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,114,136 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,027 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 557,068 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 103,280 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,561,641 円　　　　（　 9,551 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０５　　　　-25016	1,621 ( 1,618)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,586 円/㎡　月額支払賃料（　 1,557 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１０６　　　　-22012	1,965 ( 1,882)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [136.0]	100 [100.0]	1,593
c	Ｂ２１０９　　　　-29012	1,130 ( 1,096)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,580

甲州 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	178,800 円	59,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	651,998 円	7,164,816　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 53,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 461,900 円	59,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	119,200 円	59,600,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,600 円	59,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,525,398 円　（　　　　　　 2,220 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,600,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,332,920 円（　　　　　 6,307 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,561,641 円
②総費用	1,525,398 円
③純収益　①－②	5,036,243 円
④建物等に帰属する純収益	4,332,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	703,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	684,544 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 996 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,970,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
甲州 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲州 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　渡邉　武文

TEL.

鑑定評価額

27,300,000 円

１㎡当たりの価格

39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	32,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲州市塩山上於曽字油免８６７番１外				②地積　(㎡)	687 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) （その他）
	台形 1.5:1	店舗兼共同住宅Ｗ2	小売店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西12m市道	水道、下水	塩山 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

塩山駅南西方

880m

法令

規制

（都）近商
(80,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域に特別な変動要因はないが、商圏の中心は市民病院周辺地域に移行していく中、商業地域としては依然衰退
傾向が続いており、若干の値頃感もでてきているものの、地価水準は依然弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は峡東地域の商業地域及び住商混在地域一円、特に甲州市の商業地域等である。需要者は地元の中小法人若
しくは個人事業主が考えられる。中心市街地の既成商業地域は、郊外型商業地域への顧客流出に伴い商況が低迷してお
り、新規出店はほぼ認められない。また、既成商業地域の一部では住宅用途との混在化が進みつつある。全般的に土地
取引は低調であり、商業地の取引は個別性が強いことからも中心的な価格帯は把握できない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

小売店、飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、投資採算性・市場成熟度等からは収益目的の土地取引の可能性は
低く、収益価格は規範性が低い。需要者の中心である企業等は土地相場等に着目して取引意思決定すると考えられ、同
視点から求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参
考に留め、市内の標準地等との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     40,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。
商業地において目立った出退店は見られない
。新型コロナの不動産市場への影響は限定的
である。

商圏の中心は市民病院周辺地域に移行ており
、既成商業地域の商況は低迷しており、取引
も低調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

甲州 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０２１９２１３ -37024	甲州市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西18.8m県道、南西9.7m、南東3m、三方路		（都）近商 (100,300)
b	Ａ２００９ -13001	甲州市		更地	（　）	台形	北17m市道、東3m、角地		（都） (70,200)
c	Ａ２００５ -25006	甲州市		建付地	（　）	不整形	北12m国道、西2m、角地		（都） (70,200)
d	１２１０７１９２０５ -41014	山梨市		更地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m市道、西1.9m、角地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,639	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.0]	48,248	100 [ 123.8]	38,973	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	39,000
b	(　 ) 32,000	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	30,656	100 [ 76.2]	40,231		40,200
c	(　 ) 21,175	100 [ 100.0]	[ 96.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	21,532	100 [ 58.8]	36,619		36,600
d	(　 ) 50,846	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,338	100 [ 123.0]	40,925		40,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,700 円／㎡]

甲州 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,557,263	1,516,244	5,041,019	4,362,000	679,019	（　0.9733） 660,889	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	13,487,531 円　　　　（　 19,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲州 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	198.74	Ｓ2	397.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商	80 ％	200 ％	200 ％	687 ㎡	33.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階居宅（各々５戸、各３９．７４㎡）、床面積は店舗用の駐車場確保も考慮の上想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	198.74	100.0	198.74	1,556	309,239	2.0	618,478
							1.0	309,239
2～ 2	居宅	198.74	100.0	198.74	1,245	247,431	2.0	494,862
							1.0	247,431
～

～

～

計		397.48	100.0	397.48		556,670		1,113,340
								556,670

⑨年額支払賃料	556,670 円　×　12ヶ月　＝　 6,680,040 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,680,040 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 716,004 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,444,036 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,113,340 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 556,670 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 103,207 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,557,263 円　　　　（　 9,545 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１０　　　　-22010	1,250 ( 1,248)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	1,552	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,585 円/㎡　月額支払賃料（　 1,556 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ２１０５　　　　-25019	1,273 ( 1,271)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,654
c	Ｂ２１０９　　　　-29012	1,130 ( 1,096)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	1,549

甲州 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,000 円	60,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	637,244 円	7,160,040　×　　　　 8.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 465,000 円	60,000,000　×　　 50.0 ％　×　 15.50 /1000
④損害保険料	120,000 円	60,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,000 円	60,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,516,244 円　（　　　　　　 2,207 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,000,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 397.48 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,362,000 円（　　　　　 6,349 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,557,263 円
②総費用	1,516,244 円
③純収益　①－②	5,041,019 円
④建物等に帰属する純収益	4,362,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	679,019 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	660,889 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,487,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,600 円／㎡）