別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 甲州 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲州 -2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　武文   TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲州市塩山上於曽字堰口１６２８番１外 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） (60,188) 不整形 1:1.5 住宅 Ｓ2 中小規模一般住宅が 多い駅に近い既成住 宅地域 北東4.7m市道 水道、下水 塩山 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．７ ｍ市道 交通 施設 塩山駅北東方 250m 法令 規制 （都） ２中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 地域に特別な変動要因はなく、当面は現状維持するもとの予測する。周辺地域に散見される分譲地の価格水準等 からは値頃感も出てきており、地価水準は底堅く推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲州市塩山地区の住宅地域一円。需要者は市内、特に塩山地区に地縁等を有する個人が中心である。全般 的に市内の取引は低調である。需要者の選好性が低い農家住宅地域や、街路条件の悪い既成住宅地域等の価格と、新規 分譲地や、街路条件や利便性の良好な住宅地等の価格との二極化傾向が認められる。中心となる価格帯は３００㎡前後 で１千万円前後。土地建物については、新築戸建の分譲は少なく、中古住宅の取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者の中心は自用目的の個人であり、当該需要者は土地相場に着目して取引意思を決定すると考えられるため、同様 の視点で求められた比準価格は需要者の市場行動に合致した価格といえる。一方、周辺地域に見られる共同住宅は地主 による節税目的の建築が主であり、画地規模も小さく共同住宅を想定することも現実的でないため、収益価格は試算し なかった。よって、比準価格を重視し、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲州 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [ 91.1] [101.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率及び高齢化率は県平均を上回る。 地縁的選考性が強く、全般的に宅地需要は低 調であるが、一部地価の下げ止まり傾向も認 められる。 地域に特別な変動要因はない。全般的に取引 は低調であるものの、取引動向等からは、塩 山地区の利便性の高い地域は徐々に値頃感が 出てきている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％