鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上野原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２１９２０４ -43254	都留市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m国道、北8.3m、角地		（都） (80,200)
b	１２１０８１９２１２ -38244	上野原市		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.6m国道、北西2.8m、角地		（都）１住居 (60,200)
c	Ｃ２００５ -22009	大月市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4.7m市道、南西1.7m、角地		（都）商業 (80,282)
d	Ｃ２１１１ -22014	上野原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東9m国道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,764	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	57,240	100 [ 81.9]	69,890	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	69,900
b	(　 ) 67,935	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	67,663	100 [ 99.0]	68,346		68,300
c	(　 ) 60,311	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	57,982	100 [ 82.8]	70,027		70,000
d	(　 ) 40,383	100 [ 80.0]	[ 99.7] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	71,896	100 [ 102.0]	70,486		70,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -22.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	その他	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	その他	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 69,700 円／㎡]

上野原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,230,636	451,200	1,779,436	1,533,970	245,466	（　0.9733） 238,912	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,875,755 円　　　　（　 49,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上野原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	70.00	Ｓ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	8.5 m x 12.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階居宅各５８．８㎡の各階フロア貸し。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	84.0	58.80	2,100	123,480	3.0	370,440
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	70.00	84.0	58.80	1,405	82,614	2.0	165,228
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	84.0	117.60		206,094		535,668
								0

⑨年額支払賃料	206,094 円　×　12ヶ月　＝　 2,473,128 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 117.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,473,128 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 247,313 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,225,815 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	535,668 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,821 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,230,636 円　　　　（　 22,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２０１１　　　　-29019	1,613 ( 1,610)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,975	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,105 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１０６　　　　-26108	1,633 ( 1,588)	100 [100.0]	[ 98.7] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,956
c	Ａ２１０９　　　　-2316	2,058 ( 1,998)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,395

上野原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	63,300 円	21,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	165,700 円	2,473,128　×　　　　 6.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 147,700 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,200 円	21,100,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 451,200 円　（　　　　　　 4,558 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,533,970 円（　　　　　 15,495 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,230,636 円
②総費用	451,200 円
③純収益　①－②	1,779,436 円
④建物等に帰属する純収益	1,533,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	245,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	238,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,413 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,875,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
上野原 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上野原 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　久保嶋　仁

TEL.

鑑定評価額

6,830,000 円

１㎡当たりの価格

69,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	55,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上野原市上野原字下新町５９４番３外				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｗ3	小規模な低層店舗が見られる近隣商業地域	南東8.5m県道	水道、下水	上野原 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 200 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ県道

交通

施設

上野原駅北方

1.8km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

小規模な店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域。地域要因に特に目立った変動はなく、当面は現状を維持するも
のと予測する。地価水準は下げ止まり傾向であるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 70,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 47,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は上野原市及び周辺市の既存の商業地域及び幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は小売店舗等の営業を
目的とする個人事業者等。近隣地域は、県道沿いの小規模な低層店舗や事業所が見られるほか、空き店舗や戸建住宅等
も存しており繁華性に劣る。また、周辺の大型店舗への顧客は流出傾向にあり、商況は衰退傾向で需給は弱い。不動産
取引が低調な状況から、需要者の投資規模等により取引価格が左右される為、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

上野原駅北方の県道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。自用目的の取引が中心であり、商業事業者による中
心商店街出店意欲の低下から、貸店舗や事務所の需要は弱い。土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格
は低位に試算された。最近の不動産市場の動向などを勘案し、同一需給圏内の類似性の高い取引事例を採用し試算され
た比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大月 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 76,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[100.0]

100
[110.3]

[100.0]
100

68,400

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

再開発された駅南口地域やその他市内及び隣
接市の大型店舗等へ顧客の流出が続いている
。旧来型の商店街は衰退傾向であり、不動産
取引は低調。

在来の商業地域であり、空店舗が見られる等
商況は冴えず衰退化傾向が続いているが、背
後住宅地との価格接近からやや値頃感が出て
きている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

上野原 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８１９２１２ -38244	上野原市		貸家建付地	（　）	長方形	南西7.6m国道、北西2.8m、角地		（都）１住居 (60,200)
b	１２０１２１９２０４ -43254	都留市		更地	（　）	ほぼ長方形	西10m国道、北8.3m、角地		（都） (80,200)
c	１２１０４１９２０６ -47132	大月市		建付地	（　）	ほぼ台形	南9.5m国道、東2.7m、角地		（都）近商 (80,200)
d	１２１０６１９２０６ -46188	大月市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5m市道、中間画地		（都）準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,935	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	67,663	100 [ 100.0]	67,663	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,700
b	(　 ) 51,764	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	57,240	100 [ 80.0]	71,550		71,600
c	(　 ) 75,624	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	77,341	100 [ 105.0]	73,658		73,700
d	(　 ) 56,995	100 [ 80.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,745	100 [ 99.0]	71,460		71,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	売急ぎ	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 70,000 円／㎡]

上野原 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,221,090	429,665	1,791,425	1,555,780	235,645	（　0.9733） 229,353	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,680,673 円　　　　（　 47,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上野原 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	70.00	Ｓ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	99 ㎡	8.5 m x 12.0 m	前面道路：県道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階居宅各５８．８㎡の各階フロア貸し。敷地内に駐車スペース無し。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

廊下、階段等の共用部分を考慮するため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	70.00	84.0	58.80	2,090	122,892	3.0	368,676
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	70.00	84.0	58.80	1,400	82,320	2.0	164,640
							0.0	0
～

～

～

計		140.00	84.0	117.60		205,212		533,316
								0

⑨年額支払賃料	205,212 円　×　12ヶ月　＝　 2,462,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 117.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,462,544 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 246,254 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,216,290 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	533,316 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,221,090 円　　　　（　 22,435 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０６　　　　-26106	1,925 ( 1,922)	100 [100.0]	[ 98.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,996	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,095 円/㎡　月額支払賃料（　 2,090 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１０９　　　　-29021	1,418 ( 1,359)	100 [100.0]	[ 99.3] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	2,146
c	Ａ２１０９　　　　-2318	2,350 ( 2,344)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	2,130

上野原 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,200 円	21,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	140,365 円	2,462,544　×　　　　 5.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,800 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	42,800 円	21,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 429,665 円　（　　　　　　 4,340 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,555,780 円（　　　　　 15,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,221,090 円
②総費用	429,665 円
③純収益　①－②	1,791,425 円
④建物等に帰属する純収益	1,555,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	235,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	229,353 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,317 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,680,673 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,300 円／㎡）