別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 上野原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上野原 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　本澤　英史   TEL.

鑑定評価額 7,560,000 円  １㎡当たりの価格 66,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上野原市上野原字押出し１８８０番５ ②地積 　(㎡) 113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 上野原 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ｍ市道 交通 施設 上野原駅北西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 上野原市中心部に位置し、需要が比較的強い住宅地域である。人口は減少傾向にあるが、地域要因に格別の変動 はなく当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上野原市街地を中心とする市内の住宅地域一円である。昨今では都心回帰や多摩地区との相対により都心 部へ通勤する需要者の人気は低く、主たる需要者は地元個人等。人口減少が続くが、中心部の住宅地域は供給が少ない ことから、需給関係は比較的安定している。都心部へ通勤可能圏内にあり、多摩地区との価格バランス等により県内で の地価水準は上位である。取引の中心は土地が１，０００万円程度、新築戸建物件が２，５００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上野原市の中心市街地に位置し、利便性が良好な住宅地域である。画地規模が小さく共同住宅等の想定は現実的ではな いため収益価格は試算しなかった。取引に当たっては居住の快適性、利便性を重視して取引されることから、価格水準 は自己使用目的を中心とした取引形態により形成される。以上により、市場の実態を反映し信頼性のある取引事例によ り求めた比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大月 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     60,500 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [105.0] 100 [ 86.5] [101.0] 100 66,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響でテレワー ク等による働き方変革により、都内隣接の当 市への需要も期待されたが、今のところ大き な影響はない。 市内では不動産市場の二極化が進んでおり、 比較的利便性が良好な当地域の需要は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％