別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 笛吹 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -10 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小野　淳一   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 12,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市境川町小黒坂字宝塚１０６番 ②地積 　(㎡) 862   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南西5m市道 水道、下水 南甲府 9.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 南甲府駅南東方 9.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、特に目立った変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測する。 画地規模が大きく地縁的選好性も強いため、地価水準は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笛吹市内を中心に甲府市南部を含む圏域にある住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁 性・血縁性を有する個人需要者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。閉鎖的な地域につきコロナ禍の影響は軽微で あるが、地縁的選好性が極めて強く需要者が限定されているため需給関係は低調に推移している。取引は、相続や分家 等の際に顕在化する程度で件数自体が非常に少ないため、中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、規模の大きな農家住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺には収益物件は見受けられず、賃貸市場が成立し ていないため収益価格の試算は断念した。一方、近隣地域は、集落的色彩が強く需要者が限定される状況にあるが、比 準価格はこうした状況を反映した実証的な価格である。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格をもって鑑定評 価額とするのが妥当と判断し、更に代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [153.3] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 笛吹市内住宅地に対するコロナ禍の影響は軽 微であるが、峡東地域における地域経済の不 振により地価水準の下落傾向が継続している 。 既存の農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地縁 的選好性が強く需要者が限定されているため 、住宅地域としての競争力は低下傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％