別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 笛吹 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -7 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　久保嶋　仁   TEL.

鑑定評価額 4,710,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市一宮町金田字東畑町１１２３番２ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に農 家住宅も見られる住 宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 山梨市 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 山梨市駅南方 4.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後の周囲に農地も見られる旧来からの住宅地域であり、特に目立った地域変動要因もなく、当分の間は現 状を維持するものと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね笛吹市及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は笛吹市及び周辺市町等に職場をもつ勤労者及び居住 者等であり、同一需給圏外からの転入者はあまり見られない。近隣地域は県道へのアクセスは良好であるが、周辺に農 地が広がる既成住宅地域であり、特に目立った開発等は見られない。地縁を有する者以外の選好性に劣る地域であるこ とから需給は弱い。土地は５００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 笛吹市一宮町内の一般住宅を中心に農家住宅も見られる住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。アパート等収 益物件は散見される程度であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。よって、居住の快 適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格は形成されるので、同一需給圏内の類似性の高 い取引事例を基に試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [163.8] [101.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 笛吹市一宮町内の在来の住宅地域においては 、特に目立った開発等は見られず、需給は少 なく、不動産取引は低調である。 小中学校が比較的近くに存し、利便性の良い 地域であるが、周辺地域の新規分譲地等との 競合等から、不動産取引は依然低調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +25.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％