別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 笛吹 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -6 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　齋藤　渡   TEL.

鑑定評価額 4,520,000 円  １㎡当たりの価格 21,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市御坂町成田字南畑６１３番５ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 東3.5m市道 水道、下水 石和温泉 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　３ ．５ｍ市道 交通 施設 石和温泉駅南東方 3.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とした旧来からの住宅地域であり、特に目立った地域変動要因は見受けられず、当面は現状を維 持してゆくものと予測する。尚、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、御坂町を中心に笛吹市及びその周辺一円の住宅地域である。需要者の中心は、市内の世帯分離者 等の地元に地縁や血縁関係等を有する住宅一次取得者である。一般住宅を中心とする在来の住宅地域であり、周辺には 果樹畑のほか農家住宅等も見られ、昨今では転入者等は殆ど見られず、実需は低調で、地価水準は弱含みで推移してい る。需要の中心となる価格帯は、土地は５００万円前後、新築の戸建物件は２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も見られるが、標準地の画地規模に鑑みると経済合理的な賃貸住宅を想定することは困難であり、収益還元 法は適用出来なかった。取引形態は自用目的が支配的で、需要者の多くは周辺類似不動産の取引相場に着目して意思決 定を行うものと考えられ、現実の需給関係を反映した比準価格の規範性は高い。以上より、本件では信頼性のある取引 事例により求めた比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [164.0] [102.0] 100 21,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で先行きに対する不透明感は続いて いる。市内の世帯数は増加しているが、総人 口や生産年齢人口は減少傾向で、高齢化率も 上昇傾向である。 一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域で あり、周辺には果樹畑や農家住宅等も介在し 、転入者等は殆ど見られす、実需は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +22.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％