別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 笛吹 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -5 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小野　淳一   TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市境川町石橋字万福寺２３９７番２外 ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅等も見られる 住宅地域 北3.1m市道 水道、下水 南甲府 7.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．１ｍ市道 交通 施設 南甲府駅南東方 7.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を中心とする既成の住宅地域で、特に目立った変動要因はなく、当分の間現状を維持するものと予測す る。地縁的選好性が強く、需要者が限定されるため地価水準の下落が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、笛吹市内を中心に甲府市南部を含む圏域にある住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁 性・血縁性を有する個人需要者を中心とし、圏外からの転入者は少ない。閉鎖的な地域につきコロナ禍の影響は軽微で あるが、在来の農家住宅等が多い地域であるため、需給関係は低調に推移している。取引は、相続や分家等の際に顕在 化する程度で件数自体が非常に少ないため、中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、農家住宅等を中心とする既成住宅地域である。周辺には収益物件は見受けられず、賃貸市場が成立してい ないため収益価格の試算は断念した。一方、近隣地域は、集落的色彩が強く需要者が限定される状況にあるが、比準価 格はこうした状況を反映した実証的な価格である。よって、現実の不動産市場に立脚した比準価格をもって鑑定評価額 とするのが妥当と判断し、更に代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [115.1] [100.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 笛吹市内住宅地に対するコロナ禍の影響は軽 微であるが、峡東地域における地域経済の不 振により地価水準の下落傾向が継続している 。 既存の農家住宅を中心とする住宅地域で、地 縁的選好性が強く需要者が限定されているた め、住宅地域としての競争力は低下傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％