別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 笛吹 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -4 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小泉　吉廣   TEL.

鑑定評価額 6,040,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市石和町井戸字蔵井６５６番２１ ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北東4m市道 水道、下水 南甲府 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 南甲府駅南東方 3.9km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地地域である。周辺では新しい住宅地の供給が見られ、本件住宅地については 相対的に人気が低下している。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、石和町の戸建住宅地域の圏域。需要者の中心は甲府盆地内に勤務先を有する勤労者層であると認 められる。これら地域は生活利便性はまずまずであるので、需要が多く集まるが、周辺では宅地開発が活発であり供給 が多い。なお、本件住宅団地は開発年次が古く、幅員が４ｍであるので人気がやや劣る。画地規模は２００㎡程度で、 土地で５５０万円程度、新築の戸建物件は２，４００万円程度が需要の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅地域であり、アパート等が見られないので、収益価格は求めなかった。付近では自己使用目的の取引が支配的 であり、また、住宅地については居住の快適性が重視されることから、収益性はさほど考慮されていないのが実情であ る。よって、比準価格を標準とし、広域的な価格バランスの見地から代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [124.7] [101.0] 100 27,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 山梨県の新設住宅着工戸数は回復傾向にある 。 既成の住宅団地であるが、街路幅員が４ｍし かないこと等から、住環境が冴えず、需要は 弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％