別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 笛吹 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   笛吹 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　土屋　真人   TEL.

鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 笛吹市春日居町鎮目字小島田１４７番１１ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に別 荘等が見られる住宅 地域 北6m市道 水道、下水 石和温泉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 石和温泉駅北東方 1.3km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成の住宅地域である。格別の変動要因もなく当分の間現状を維持するものと予測する。 周辺地域と比べ目立った優位性も無く、地価はやや下落傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は笛吹市内一円の住宅地域である。需要者の中心は笛吹市及びその周辺市に勤め先を有する勤労者等である 。中心市街地からは距離が有り利便性にやや劣る住宅地域で、周辺地域において宅地開発も散見され供給過剰感が強い ことから地価の下落基調が続いている。需要の中心となる価格帯は土地で７００万円程度で、新築の建売物件は２５０ ０万程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心に別荘等も混在する住宅地域で、周辺に共同住宅も一部見られるが、画地規模が小さく共同住宅を想定 するのは現実的でないため収益還元法の適用は断念した。比準価格の査定においては類似性のある多数の取引事例を収 集・分析しており活用した資料等は量・質共に十分である。収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため 、比準価格を採用し、代表標準地との十分な比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　笛吹 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,000 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [102.0] 100 [108.8] [100.0] 100 31,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 笛吹市においては、過去一年間で人口が微減 、高齢化率は上昇した。笛吹市内の土地需要 はやや低迷しており地価も弱含んでいる 特別な変動要因はない。周辺地域と比べ特出 すべき優位性も無く需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％