別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 甲斐 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲斐 -10 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　薬袋　英津子   TEL.

鑑定評価額 9,820,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲斐市大下条字深田３９９番４外 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北5.5m市道 水道、下水 竜王 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 竜王駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持するものと予測する。生活利便性の高い地域であ るため一定の需要があり、地価水準は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は甲斐市を中心に隣接市町一円の住宅地域である。需要者の中心は市内に勤務先を有する一次取得者層であ る。旧来からの住宅地域であるものの、閑静な居住環境を維持している。甲府市に隣接し、生活利便性も良好であるこ とから、一定の競争力を確保し、需給共に安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地が規模２４０㎡程度で１ ，０００万円以下、新築の戸建物件は２，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の画地規模ではアパート等の賃貸経営に経済合理性を欠くため収益価格は試算出来なかった。比準価格は実際の 不動産市場で成立した価格を基礎としており実証的で信頼性がある。以上より、自用目的で快適性を指標とした取引が 主で、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえたことから、本件では代表標準地との検討を踏まえ、 比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲斐 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,100 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 46,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市と隣接した地域では利便性の面からや や優位にあるため、他地域と比べ相応の需要 が認められ、市場は概ね安定的な推移が続い ている。 生活利便性の良好な地域であることから、選 考性に優れ、需要は概ね安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％