別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 甲斐 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲斐 -8 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　森本　武則   TEL.

鑑定評価額 6,190,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲斐市西八幡字西冷間２０７１番２５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,164) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 南東4.1m市道 水道、下水 竜王 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　４ ．１ｍ市道 交通 施設 竜王駅南方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,164) ⑤地域要因の将 　来予測 アルプス通り背後の甲斐市南部の中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。特段の変動要因も見受けられ ず当面は現状維持と予測する。街区が未整備なため利便性はあるが需要が伸びず地価はやや弱含み。 (3)最有効使用の判定 標準地並びに周辺土地利用状況等から戸建住宅地と判定。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甲斐市及び周辺市町の住宅地域の範囲である。需要者の中心は、甲府市並びに甲斐市等に所在する企業 、団体等に勤務する第１次取得者層で、他市からの転入も認められる。当該地区は、アルプス通り南側背後に位置する 既成住宅地域で、ＳＣ等の利便施設や公益的施設に近く利便性はあるが、街区が未整備なため不動産需要は伸び悩み気 味である。土地は１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 甲斐市西八幡地区南部を代表する住宅地域である。戸建住宅が多く、周囲には小規模低層の木造共同住宅も散見される が収益力が低く、投資採算性の観点から収益価格は試算できなかった。類似性の高い住宅地の取引事例を基礎とする比 準価格は信頼性も高く説得力を有する。以上から、信頼性のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、過 去からの経緯並びに今後の需給動向等も踏まえ、周辺標準地との均衡にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　甲斐 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [111.3] [104.0] 100 37,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 甲府市のベットタウン的性格から分譲地需要 は根強い。ミニ開発が多い結果、街区未整備 地区が多く住宅地としての熟成度は高くない 。 甲斐市南端に近いミニ開発によりできた住宅 地域で、アルプス通り背後で甲府市へのアク セスが比較的良好だが、街区未整備で今一の 地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％