鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

甲斐 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０６１９２１０ -45525	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m市道、中間画地		（都）１低専 (50,80)
b	１２１０８１９２０１ -37551	甲府市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.2m区画街路、南東4.6m、角地		１中専 (60,184)
c	１２１０８１９２１０ -37318	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5m市道、西6m、角地		１住居 (60,200)
d	１２１０４１９２０１ -46222	甲府市		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m道路、中間画地		１中専 (60,200)
e	１２１０８１９２１０ -37634	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m市道、西3.5m、準角地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 38,222	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,069	100 [ 97.0]	39,246	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	40,800
b	(　 ) 43,768	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	41,958	100 [ 100.0]	41,958		43,600
c	(　 ) 47,310	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	44,456	100 [ 112.0]	39,693		41,300
d	(　 ) 45,147	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,921	100 [ 115.0]	39,062		40,600
e	(　 ) 38,796	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.0]	46,093	100 [ 116.4]	39,599		41,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.1
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -16.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

甲斐 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の住宅地域であるため、求めることが出来ない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,202,327	459,965	1,742,362	1,585,640	156,722	（　0.9695） 151,942	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	3,165,458 円　　　　（　 13,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲斐 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	Ｗ2	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	50 ％	80 ％	80 ％	227 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専有面積３２㎡（２ＤＫ）・駐車場を要するので想定建物の容積率は規準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	64.00	100.0	64.00	1,343	85,952	1.0	85,952
							1.0	85,952
2～ 2	居宅	64.00	100.0	64.00	1,371	87,744	1.0	87,744
							1.0	87,744
～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		173,696		173,696
								173,696

⑨年額支払賃料	173,696 円　×　12ヶ月　＝　 2,084,352 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,084,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 111,418 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,116,934 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	173,696 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,650 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 173,696 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,743 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,202,327 円　　　　（　 9,702 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１０９　　　　-23003	1,204 ( 1,154)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,371 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ２１０９　　　　-23004	926 ( 926)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	1,520
c	Ｂ２１０９　　　　-23006	1,197 ( 1,147)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,392

甲斐 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	58,800 円	19,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	209,465 円	2,228,352　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 137,200 円	19,600,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,600 円	19,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 459,965 円　（　　　　　　 2,026 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,600,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,585,640 円（　　　　　 6,985 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,202,327 円
②総費用	459,965 円
③純収益　①－②	1,742,362 円
④建物等に帰属する純収益	1,585,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	156,722 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	151,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,165,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
甲斐 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

甲斐 -4

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　杉本　裕昭

TEL.

鑑定評価額

9,420,000 円

１㎡当たりの価格

41,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	33,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	甲斐市篠原字本妙寺前１２３番５				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (50,80) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模の一般住宅が建ち並ぶ空地も残る住宅地域	南東4.6m市道	水道、下水	竜王 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 150 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．６ｍ市道

交通

施設

竜王駅南方

1.5km

法令

規制

２低専
(50,80)

⑤地域要因の将
　来予測

小学校及び幼稚園に比較的近い住宅地域で、格別な変動要因はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地
価は概ね安定的に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、甲斐市の住宅地域一円である。需要者の中心は、甲斐市に在住又は甲斐市若しくは甲府市へ通勤
する３０～４０代の一次取得者で、圏外からの転入者もみられる。甲斐市は甲府市のベッドタウンとしての住宅需要者
が多く、不動産業者によるミニ開発も活発で、需給は比較的安定している。中心となる価格帯は、土地は総額で８００
～１，０００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、土地及び建物価格水準に見合う市場賃料が形成されていないため、低位に試算された。近隣地域内には地
主の有効活用によるアパートも存するが、取引市場は居住のための自用目的が中心であり、地価水準は、代替・競争関
係にある戸建住宅地の取引価格を指標として形成されている。このような地域の実情を鑑み、市場性を反映した比準価
格を採用し、収益価格は参考に留め、さらに最近の市場動向をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　甲斐 -4                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     41,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチン接種が進み新型コロナウイルス感染
症の影響が和らぐ中で、経済環境は持ち直し
ている。

甲斐市は人口・世帯数とも増加傾向にあり、
新規分譲地の供給も多いが、需給は比較的安
定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

甲斐 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０９１９２１０ -39433	甲斐市		更地	（　）	不整形	北東5.2m市道、中間画地		１低専 (80)
b	Ａ２１１１ -23001	甲斐市		更地	（　）	長方形	北東5.6m市道、中間画地		１住居 (200)
c	１２１０５１９２１０ -35071	甲斐市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5m道路、北西5m、準角地		１低専 (50,80)
d	Ａ２１１１ -24020	甲斐市		更地	（　）	ほぼ整形	南東4m道路、中間画地		１住居２２条区域 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 37,627	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	41,270	100 [ 103.9]	39,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	41,300
b	(　 ) 42,014	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	41,515	100 [ 102.9]	40,345		42,000
c	(　 ) 45,989	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	43,085	100 [ 107.0]	40,266		41,900
d	(　 ) 37,163	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	41,073	100 [ 102.8]	39,954		41,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,500 円／㎡]

甲斐 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の査定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,200,805	461,621	1,739,184	1,601,820	137,364	（　0.9695） 133,174	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	2,774,458 円　　　　（　 12,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

甲斐 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	64.00	Ｗ2	128.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専	50 ％	80 ％	80 ％	227 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、専有面積３２㎡（２ＤＫ）・駐車場を要するので想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	64.00	100.0	64.00	1,342	85,888	1.0	85,888
							1.0	85,888
2～ 2	居宅	64.00	100.0	64.00	1,370	87,680	1.0	87,680
							1.0	87,680
～

～

～

計		128.00	100.0	128.00		173,568		173,568
								173,568

⑨年額支払賃料	173,568 円　×　12ヶ月　＝　 2,082,816 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,082,816 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 111,341 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,115,475 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	173,568 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,649 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 173,568 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,681 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,200,805 円　　　　（　 9,695 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０９　　　　-21003	1,471 ( 1,471)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,478	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,429 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ２１１０　　　　-30105	1,366 ( 1,308)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,391
c	Ａ２１０９　　　　-13013	1,371 ( 1,313)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	1,433

甲斐 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	59,400 円	19,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	209,321 円	2,226,816　×　　　　 9.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 138,600 円	19,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,800 円	19,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 461,621 円　（　　　　　　 2,034 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,800,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 128.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,601,820 円（　　　　　 7,056 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,200,805 円
②総費用	461,621 円
③純収益　①－②	1,739,184 円
④建物等に帰属する純収益	1,601,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	137,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	133,174 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,774,458 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,200 円／㎡）