別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 甲斐 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甲斐 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　餅田　豊   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甲斐市大垈字堰西２５８８番外 ②地積 　(㎡) 500   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,188) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.7m市道 水道 塩崎 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 塩崎駅北東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模農家住宅を中心とする在来の住宅地域である。周辺では不動産業者による小規模分譲地が見られるが、当 面は現状を維持するものと予測される。農家住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧双葉町を中心とする甲斐市内の住宅地域である。需要者の中心は分家農家や地元の世帯分離者等の地縁 的、血縁的関係を有する個人と認められ、圏外からの転入者は少ない。近隣地域は在来の農家住宅地域で、周辺には不 動産業者により農地を転用して開発された分譲住宅地も見受けられるが、地域内の農家住宅地に対する需要は弱い。標 準地と類似する土地取引が少なく、画地規模もまちまちで、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地で、取引件数は少ないが同一需給圏内において同種別の信頼性のある取引事例を 収集しえた。一方、賃貸需要が乏しく収益価格を求めることはできなかった。居住の快適性や利便性が重視される住宅 地であり、自用目的の取引が中心で取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、前年公 示価格からの検討を踏まえ、住宅地の市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新設道路の開通、地価の値頃感、甲府市への アクセスの良さ、大型商業施設への接近性等 からベッドタウンとして住宅地需要は比較的 安定している。 農家住宅地域であるため圏外からの転入者は 少なく需給は弱含みであるが、周辺では分譲 住宅地の開発が行われており、一般住宅地化 が進みつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％