別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 北杜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北杜 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.5 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北杜市大泉町西井出字石堂８２４０番７６５３ ②地積 　(㎡) 707   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 都計外  （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 別荘のほか一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南6m道路 水道、下水 甲斐大泉 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  36.5 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ６ｍ道路 交通 施設 甲斐大泉駅南方 2.4km 法令 規制 都計外  ⑤地域要因の将 　来予測 別荘等を中心とする高原型の別荘地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するもの と予測する。地価水準は、横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北杜市を中心とする別荘地域であり、需要者の中心は首都圏に住む個人である。新型コロナウイルス感 染症等の影響から、首都圏の顧客を中心に別荘地の問い合わせは増加している。一方、県内外における別荘地域間の競 争が激しくなっており、景観や街路が悪い物件など、顧客のニーズに合致しない別荘地は依然として価格水準が低い。 土地は総額で１，０００万円前後、中古の戸建物件は１，０００～１，５００万円が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 別荘等を中心とする高原型の別荘地域に位置し、需要者は自己使用目的の個人が中心である。市場参加者である個人は 、売買市場の状況や取引価格等の市場性を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。一方 、当該地域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、代表標準地 との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北杜 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     10,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 81.8] [100.0] 100 13,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 別荘地の問い合わせは増加しているが、顧客 のニーズに見合う別荘は少なくなっており、 県内外における別荘地域間の競争は激しくな っている。 市内の別荘地の中では、景観に優れたエリア である。別荘地の取引、開発等も比較的多く 見られており、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％