別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 南アルプス 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南アルプス 5-2 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　小野　淳一   TEL.

鑑定評価額 7,010,000 円  １㎡当たりの価格 29,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南アルプス市在家塚字竹之花４８番４外 ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 中規模の小売店舗等 が多い商業地域 西9.5m県道 水道、下水 竜王 8.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９．５ｍ県道 交通 施設 竜王駅南西方 8.4km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模店舗を中心とする在来の商業地域である。商圏は近隣型で衰退傾向が顕著となっているため、コロナ禍の 影響自体は軽微であるが地価の下落基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南アルプス市内を中心に隣接市町を含む圏域の幹線道路沿いにある商業地域又は商住混在地域である。 需要者は地元個人事業者又は中小企業が中心で、県外資本の参入は殆ど見受けられない。個人商店を中心とした在来の 商業地域で、特に核店舗もなく顧客は流出傾向にあるため衰退傾向が顕著となっている。取引価格は、画地規模等の個 別的要因により大きく左右されるため、需要の中心となる価格帯は一概に見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、小規模店舗を中心とする在来の商業地域である。賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益 還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、周辺地域との比較による地域的な競争力の低下傾向を反映した実証的な 価格である。よって、現実の需給関係を反映した比準価格をもって鑑定評価額とするのが妥当と判断し、更に前年公示 価格からの推移も踏まえた上で鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南アルプス市内の商業地域は、全般的に低迷 しており、特に核店舗を持たない既存商店街 の衰退傾向が顕著となっている。 地元商圏を対象とした近隣型商業地域である 。小規模店舗を中心に特に核店舗もないため 、商況は低迷しており、衰退傾向が顕著とな っている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％