鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南アルプス 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２００９１９３６８ -37898	南巨摩郡富士川町		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.8m県道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２０１２１９２０８ -42306	南アルプス市		更地	（　）	台形	北12m市道、西5m、角地		（都）近商 (80,300)
c	１２１０３１９２０８ -35207	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ整形	南18m県道、西3m、東4m、北4m、四方路		（都） (200)
d	Ｂ２１１０ -19003	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西8.5m県道、南4m、角地		（都）近商 (80,300)
e	Ｂ２１１０ -19017	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7m県道、北東2m、角地		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,194	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	30,963	100 [ 58.8]	52,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	52,700
b	(　 ) 24,845	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	26,712	100 [ 53.9]	49,558		49,600
c	(　 ) 25,451	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	24,463	100 [ 55.0]	44,478		44,500
d	(　 ) 28,565	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	27,594	100 [ 54.5]	50,631		50,600
e	(　 ) 26,990	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	29,132	100 [ 53.9]	54,048		54,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -45.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,700 円／㎡]

南アルプス 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,550,335	1,358,175	5,192,160	3,765,860	1,426,300	（　0.9733） 1,388,218	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	28,330,980 円　　　　（　 35,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南アルプス 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	330.00	Ｓ1	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	795 ㎡	26.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定。駐車場確保のため高度利用出来ない。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,875	618,750	3.0	1,856,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		618,750		1,856,250
								0

⑨年額支払賃料	618,750 円　×　12ヶ月　＝　 7,425,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,425,000 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 891,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,534,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,856,250 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,550,335 円　　　　（　 8,239 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１１１　　　　-24522	1,673 ( 1,669)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,875 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１１０　　　　-19103	1,677 ( 1,673)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,919
c	Ｂ２１１０　　　　-30101	1,311 ( 1,259)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,617

南アルプス 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	207,200 円	51,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	348,975 円	7,425,000　×　　　　 4.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 284,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 362,600 円	51,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	103,600 円	51,800,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,800 円	51,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,358,175 円　（　　　　　　 1,708 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,800,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,765,860 円（　　　　　 4,737 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,550,335 円
②総費用	1,358,175 円
③純収益　①－②	5,192,160 円
④建物等に帰属する純収益	3,765,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,426,300 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,388,218 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,746 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,330,980 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
南アルプス 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南アルプス 5-1

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　小野　淳一

TEL.

鑑定評価額

41,200,000 円

１㎡当たりの価格

51,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南アルプス市桃園字雨ケ久保１６９４番１外				②地積　(㎡)	795 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	台形 1:1	店舗Ｓ1	小売店舗のほか一般住宅も見られる路線商業地域	南16m市道、東側道	水道	東花輪 7.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

東花輪駅北西方

7.5km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

峡西エリアの中心的商業地域で、集客力も高く商況は堅調であるため、地価は下落傾向にあるがコロナ禍の影響
を考慮しても下落率は小幅である。特に目立った変動要因も無く当分の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 38,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南アルプス市及び隣接市町内の幹線道路沿いにある商業地域又は商住混在地域で、需要者は県内外の一
般事業法人を中心とする。商況の低迷する南アルプス市内の商業地域にあって、近隣地域周辺は、集客力のある店舗が
集積し、峡西エリアを代表する商業地域としてコロナ禍中にあっても商況は比較的堅調に推移している。中心となる価
格帯は、５，０００万円程度と推定されるが、業種により大きく異なるため一概には見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層店舗等を中心とする路線商業地域であるため、自用目的での取引が中心となっており、同一需給圏内において信頼
性のある取引事例を収集し得た。一方、事業用借地権等も活用されているため、収益目的での取引は少なく、収益価格
はやや低位に試算された。以上により、現実の不動産市場に立脚した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更
に前年公示価格からの推移も踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     52,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南アルプス市内の商業地域は全般的に低迷し
ており、特に核店舗を持たない既存商店街の
衰退傾向が顕著となっている。

峡西エリアの中心的路線商業地域で、集客力
のある店舗が集積している。このため、商圏
が広域的に形成されており、商況は比較的堅
調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

南アルプス 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０４１９３８４ -46555	中巨摩郡昭和町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m町道、南西3.6m、角地		近商 (200)
b	１２０１２１９２０８ -42491	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.7m市道、中間画地		（都）商業 (80,400)
c	１２１０３１９２１４ -35047	中央市		更地	（　）	ほぼ台形	西8m県道、北4m、角地		１住居 (60,200)
d	１２１０５１９２０８ -34933	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ正方形	北東8m県道、中間画地		（都） (200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,846	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	57,846	100 [ 108.5]	53,314	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	53,300
b	(　 ) 35,624	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	35,125	100 [ 67.0]	52,425		52,400
c	(　 ) 44,370	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	44,148	100 [ 83.0]	53,190		53,200
d	(　 ) 37,427	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	37,128	100 [ 71.0]	52,293		52,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 52,900 円／㎡]

南アルプス 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,550,335	1,423,475	5,126,860	3,598,650	1,528,210	（　0.9733） 1,487,407	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	30,355,245 円　　　　（　 38,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南アルプス 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	330.00	Ｓ1	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	795 ㎡	26.0 m x 27.0 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しを想定。駐車場確保のため高度利用出来ない。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	330.00	100.0	330.00	1,875	618,750	3.0	1,856,250
							0.0	0
～

～

～

～

計		330.00	100.0	330.00		618,750		1,856,250
								0

⑨年額支払賃料	618,750 円　×　12ヶ月　＝　 7,425,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,425,000 円　　×　　 12.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 891,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,534,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,856,250 円　×　　 88.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,335 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,550,335 円　　　　（　 8,239 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１０７　　　　-8006	1,715 ( 1,643)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,863	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,880 円/㎡　月額支払賃料（　 1,875 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１０６　　　　-31011	1,753 ( 1,752)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,936
c	Ｂ２１０６　　　　-23003	1,641 ( 1,638)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,847

南アルプス 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	297,000 円	49,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	348,975 円	7,425,000　×　　　　 4.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 282,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 346,500 円	49,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	99,000 円	49,500,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,500 円	49,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,423,475 円　（　　　　　　 1,791 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,500,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,598,650 円（　　　　　 4,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,550,335 円
②総費用	1,423,475 円
③純収益　①－②	5,126,860 円
④建物等に帰属する純収益	3,598,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,528,210 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,487,407 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,355,245 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,200 円／㎡）