鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南アルプス -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｂ２１１２ -19003	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ台形	西6m市道、北12m、角地		（都） (70,200)
b	Ｂ２１１０ -19009	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、北4.6m、角地		（都）農用地区域でない (70,200)
c	Ａ２１１１ -24024	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ長方形	東5m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	Ａ２１１０ -30017	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ正方形	南5m私道、西4m、角地		（都） (70,200)
e	Ａ２１１１ -24027	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m市道、南4.5m、北8m、三方路		（都） (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,206	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	25,860	100 [ 100.0]	25,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	26,400
b	(　 ) 30,453	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,477	100 [ 108.0]	27,294		27,800
c	(　 ) 23,140	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	22,527	100 [ 83.3]	27,043		27,600
d	(　 ) 32,411	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	30,111	100 [ 112.7]	26,718		27,300
e	(　 ) 23,421	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	21,950	100 [ 82.0]	26,768		27,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,800 円／㎡]

南アルプス -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,121,346	429,777	1,691,569	1,682,720	8,849	（　0.9695） 8,579	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	178,729 円　　　　（　 794 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南アルプス -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.28	Ｗ2	142.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	225 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式はファミリータイプ（少人数向け）、平均専有面積は３５．６４㎡。駐車場必須のため使用容積率と基準容積率に乖離あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	71.28	100.0	71.28	1,171	83,469	2.0	166,938
							1.0	83,469
2～ 2	住宅	71.28	100.0	71.28	1,195	85,180	2.0	170,360
							1.0	85,180
～

～

～

計		142.56	100.0	142.56		168,649		337,298
								168,649

⑨年額支払賃料	168,649 円　×　12ヶ月　＝　 2,023,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,023,788 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 130,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,037,721 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	337,298 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,171 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 168,649 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 80,454 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,121,346 円　　　　（　 9,428 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１１０　　　　-30103	1,227 ( 1,174)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,248 円/㎡　月額支払賃料（　 1,195 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ２１０９　　　　-19012	1,094 ( 1,093)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,173
c	Ａ２１０９　　　　-7206	1,052 ( 1,050)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,225

南アルプス -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,200 円	20,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	149,577 円	2,167,788　×　　　　 6.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,600 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 429,777 円　（　　　　　　 1,910 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 142.56 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,682,720 円（　　　　　 7,479 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,121,346 円
②総費用	429,777 円
③純収益　①－②	1,691,569 円
④建物等に帰属する純収益	1,682,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,849 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,579 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,729 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 794 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
南アルプス -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南アルプス -6

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　杉本　裕昭

TEL.

鑑定評価額

6,030,000 円

１㎡当たりの価格

26,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南アルプス市加賀美字石原田６７番３				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域	東5.6m市道	水道、下水	東花輪 4.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 250 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．６
ｍ市道

交通

施設

東花輪駅西方

4.0km

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか、アパート等も見られる住宅地域であり、格別の変動要因もなく、当分の間は現状を維持すると
予測する。地価は、小幅な下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 26,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 835 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南アルプス市の住宅地域一円である。典型的な需要者は、自己居住を目的として南アルプス市在住又は
同市若しくは周辺市に勤務する個人が中心で、圏外からの購入者もみられる。旧若草町の中心部に近く、需給は比較的
安定しているが、需要者層が減少しているため、地価は弱含みに推移している。市場の中心価格帯は、土地価格は６０
０～８００万円程度、新築戸建住宅は総額２，３００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には地主の有効利用による共同住宅がみられるが、土地及び建物の投資額に見合う市場賃料が形成されていな
いため、収益価格は低位に試算された。一方、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格は、現実
の市場実態を反映した説得力の高い価格である。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地
との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南アルプス -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[105.0]

100
[ 99.0]

[102.0]
100

26,800

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ワクチン接種が進み新型コロナウイルス感染
症の影響が和らぐ中で、経済環境は持ち直し
ている。

旧若草町の中心部に近く、住宅需要はあるが
、新規分譲による土地供給が多く、需給は改
善していない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

南アルプス -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ２１０９ -19002	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
b	１２１０５１９２０８ -34777	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.2m市道、北4.7m、角地		（都） (70,200)
c	Ｂ２１１０ -19009	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5m私道、北4.6m、角地		（都） (70,200)
d	Ａ２１１０ -19003	南アルプス市		建付地	（　）	長方形	西4m道路、中間画地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,551	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,059	100 [ 107.1]	26,199	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	26,700
b	(　 ) 27,960	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	25,871	100 [ 96.0]	26,949		27,500
c	(　 ) 30,453	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,477	100 [ 112.2]	26,272		26,800
d	(　 ) 24,549	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	23,923	100 [ 94.1]	25,423		25,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 26,800 円／㎡]

南アルプス -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の査定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,198,249	457,684	1,740,565	1,731,260	9,305	（　0.9695） 9,021	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	187,938 円　　　　（　 835 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南アルプス -6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	71.28	Ｗ2	142.56
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	200 ％	200 ％	225 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向けタイプ（２ＤＫ）、平均専有面積：約３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	71.28	100.0	71.28	1,210	86,249	1.0	86,249
							1.0	86,249
2～ 2	住宅	71.28	100.0	71.28	1,222	87,104	1.0	87,104
							1.0	87,104
～

～

～

計		142.56	100.0	142.56		173,353		173,353
								173,353

⑨年額支払賃料	173,353 円　×　12ヶ月　＝　 2,080,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 142.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,080,236 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 111,212 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,113,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	173,353 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,647 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 173,353 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 83,578 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,198,249 円　　　　（　 9,770 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０９　　　　-7212	995 ( 994)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	1,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,275 円/㎡　月額支払賃料（　 1,222 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ２１０９　　　　-7208	1,068 ( 1,066)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,311
c	Ａ２１０９　　　　-7211	711 ( 711)	100 [100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 98.0]	100 [ 80.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	1,249

南アルプス -6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	64,200 円	21,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	191,284 円	2,224,236　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 149,800 円	21,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,400 円	21,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 457,684 円　（　　　　　　 2,034 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,400,000 円	設計監理料率　 147,000 円／㎡　×　 142.56 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,731,260 円（　　　　　 7,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,198,249 円
②総費用	457,684 円
③純収益　①－②	1,740,565 円
④建物等に帰属する純収益	1,731,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,021 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 187,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 835 円／㎡）