鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南アルプス -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２１０８１９２０８ -37583	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、中間画地		（都）１住居 (60,160)
b	１２１０７１９２０８ -41181	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東4.5m、北1.5m、三方路		（都） (70,200)
c	１２１０５１９２０８ -34876	南アルプス市		更地	（　）	長方形	北西6m市道、南東6m、二方路		（都）１中専 (200)
d	Ａ２１１１ -19001	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、北東16m、二方路		（都）１中専 (50,200)
e	Ａ２１１０ -30016	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南4m市道、中間画地		（都）１中専 (50,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 27,537	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	26,943	100 [ 99.0]	27,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	27,800
b	(　 ) 28,103	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	26,161	100 [ 99.0]	26,425		27,000
c	(　 ) 30,934	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	29,913	100 [ 106.1]	28,193		28,800
d	(　 ) 24,512	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	23,033	100 [ 92.9]	24,793		25,300
e	(　 ) 23,916	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	22,640	100 [ 88.2]	25,669		26,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,600 円／㎡]

南アルプス -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき土地の再調達原価の査定が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,890,770	579,899	2,310,871	2,297,560	13,311	（　0.9695） 12,905	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	268,854 円　　　　（　 1,070 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南アルプス -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.47	Ｗ2	194.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	252 ㎡	14.0 m x 18.2 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）、平均専有面積：約５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	97.47	100.0	97.47	1,182	115,210	1.0	115,210
							1.0	115,210
2～ 2	住宅	97.47	100.0	97.47	1,194	116,379	1.0	116,379
							1.0	116,379
～

～

～

計		194.94	100.0	194.94		231,589		231,589
								231,589

⑨年額支払賃料	231,589 円　×　12ヶ月　＝　 2,779,068 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,779,068 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 146,153 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,776,915 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	231,589 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,200 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 231,589 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 111,655 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,890,770 円　　　　（　 11,471 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１１０　　　　-19101	1,235 ( 1,182)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,245 円/㎡　月額支払賃料（　 1,194 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ２１０９　　　　-19014	946 ( 946)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	1,268
c	Ａ２１０９　　　　-7213	961 ( 960)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,207

南アルプス -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,200 円	28,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	227,999 円	2,923,068　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 579,899 円　（　　　　　　 2,301 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 194.94 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,297,560 円（　　　　　 9,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,890,770 円
②総費用	579,899 円
③純収益　①－②	2,310,871 円
④建物等に帰属する純収益	2,297,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,311 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,905 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 268,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,070 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出
南アルプス -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南アルプス -2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　鶴田　郁哉

TEL.

鑑定評価額

6,960,000 円

１㎡当たりの価格

27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	22,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南アルプス市小笠原字御所庭西７６７番１１				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域	東5.7m市道	水道、下水	東花輪 6.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．７ｍ市道

交通

施設

東花輪駅西方

6.9km

法令

規制

（都）１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で現在のところ格別な変動要因もなく、当分の間現状を維持す
るものと予測する。地価水準は若干の下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 27,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,030 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は南アルプス市および隣接市町の住宅地域が圏域。需要者は同市、甲府市、南巨摩郡富士川町等へ通勤する
個人が大半を占めると思料。南アルプス市は大型店舗の出店による利便性の向上、新設道路の供用開始等もあるが、農
地を分譲素地とする宅地の供給も多い。近隣地域は南アルプス市中心部に近く需給は比較的安定している。画地規模は
２５０㎡程度で、土地で７００万円程度、新築戸建住宅は２，３００万円程度が最多需要帯と思料。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺にはアパート等も存するものの、節税目的等のため自己所有地に建設されることがほとんどで、形成されている賃
料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。市場参加者は居住の快適性
を重視して戸建住宅地を求める場合が大半であることを鑑み、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検
討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　南アルプス -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,500 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[105.0]

100
[ 96.0]

[102.0]
100

27,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     27,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響はほぼなく、区画整然とし
た住宅地域、利便性の良い住宅地域等への需
要は一定数ある。宅地供給が増加傾向である
ことに留意。

南アルプス市中心部に近く公共施設等への接
近性も優れているが、市内で宅地供給の増加
もあり、地価は若干の下落傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

南アルプス -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ２１１１ -19001	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西6m市道、北東16m、二方路		（都）１中専 (50,200)
b	Ａ２１０９ -19002	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7m市道、中間画地		（都）１住居 (60,200)
c	Ａ２１１１ -21043	南アルプス市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.5m市道、西4.3m、角地		（都） (70,200)
d	１２１０５１９２０８ -34777	南アルプス市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4.2m市道、北4.7m、角地		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,512	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	23,033	100 [ 86.3]	26,689	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	27,200
b	(　 ) 29,551	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,059	100 [ 103.0]	27,242		27,800
c	(　 ) 26,567	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	24,731	100 [ 90.0]	27,479		28,000
d	(　 ) 27,960	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	25,871	100 [ 90.3]	28,650		29,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 27,600 円／㎡]

南アルプス -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,911,523	601,133	2,310,390	2,297,560	12,830	（　0.9695） 12,439	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	259,146 円　　　　（　 1,030 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南アルプス -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	97.47	Ｗ2	194.94
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）１住居	60 ％	200 ％	200 ％	252 ㎡	14.0 m x 18.2 m	前面道路：市道　 5.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（２ＤＫ）で、平均専有面積４８．７３㎡のものを想定。駐車場必須のため使用容積率と基準容積率に乖離あり。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	97.47	100.0	97.47	1,184	115,404	2.0	230,808
							1.0	115,404
2～ 2	住宅	97.47	100.0	97.47	1,208	117,744	2.0	235,488
							1.0	117,744
～

～

～

計		194.94	100.0	194.94		233,148		466,296
								233,148

⑨年額支払賃料	233,148 円　×　12ヶ月　＝　 2,797,776 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 194.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,797,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 147,089 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,794,687 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	466,296 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,430 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 233,148 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 112,406 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,911,523 円　　　　（　 11,554 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１１０　　　　-19101	1,235 ( 1,182)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,259	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,261 円/㎡　月額支払賃料（　 1,208 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ａ２１０９　　　　-13015	1,055 ( 1,013)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 92.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,270
c	Ｂ２１０６　　　　-31013	1,126 ( 1,080)	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,319

南アルプス -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,600 円	28,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	220,633 円	2,941,776　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 198,800 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 601,133 円　（　　　　　　 2,385 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

15 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9695

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 194.94 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0809	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0636 ×　 45 ％　＋　0.0950 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,297,560 円（　　　　　 9,117 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,911,523 円
②総費用	601,133 円
③純収益　①－②	2,310,390 円
④建物等に帰属する純収益	2,297,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,830 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,439 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 259,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,030 円／㎡）