鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

韮崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２１９２０７ -42893	韮崎市		更地	（　）	不整形	北東14m県道、中間画地		（都）商業 (80,400)
b	１２０１２１９２０７ -42951	韮崎市		建付地	（　）	不整形	西11.5m国道、中間画地		（都） (70,200)
c	１２１０６１９２１０ -45709	甲斐市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m市道、西3m、角地		１住居 (60,200)
d	１２１０７１９２１０ -40825	甲斐市		建付地	（　）	台形	北9m国道、中間画地		１住居 (200)
e	１２１０８１９２０１ -37297	甲府市		建付地	（　）	台形	北12m県道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 39,839	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 87.3]	44,996	100 [ 82.8]	54,343	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	54,300
b	(　 ) 29,900	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	31,065	100 [ 60.0]	51,775		51,800
c	(　 ) 57,598	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,425	100 [ 102.0]	56,299		56,300
d	(　 ) 46,829	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	46,689	100 [ 80.4]	58,071		58,100
e	(　 ) 52,624	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	52,466	100 [ 98.0]	53,537		53,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -12.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 55,600 円／㎡]

韮崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,366,871	1,570,853	4,796,018	3,082,480	1,713,538	（　0.9733） 1,667,787	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	34,036,469 円　　　　（　 20,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

韮崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	269.75	Ｓ1	269.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	1,702 ㎡	36.0 m x 46.3 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積２６９．７５㎡の１棟貸し。ロードサイド型の低層店舗で敷地内に駐車スペースを多く確保した想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	269.75	100.0	269.75	2,180	588,055	3.0	1,764,165
							0.0	0
～

～

～

～

計		269.75	100.0	269.75		588,055		1,764,165
								0

⑨年額支払賃料	588,055 円　×　12ヶ月　＝　 7,056,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 269.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,056,660 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 705,666 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,350,994 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,764,165 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,366,871 円　　　　（　 3,741 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ２１０５　　　　-13003	1,975 ( 1,970)	100 [100.0]	[ 99.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,089	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,185 円/㎡　月額支払賃料（　 2,180 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１１１　　　　-31039	1,373 ( 1,310)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,232
c	Ａ２１１１　　　　-21038	2,016 ( 2,012)	100 [100.0]	[ 99.7] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,233

韮崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	169,600 円	42,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	268,153 円	7,056,660　×　　　　 3.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 687,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,000 円	42,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	84,800 円	42,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,570,853 円　（　　　　　　 923 円／㎡）　　（経費率　　 24.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,400,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 269.75 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,082,480 円（　　　　　 1,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,366,871 円
②総費用	1,570,853 円
③純収益　①－②	4,796,018 円
④建物等に帰属する純収益	3,082,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,713,538 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,667,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,036,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
韮崎 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

韮崎 5-2

山梨県

山梨

氏名

不動産鑑定士　窪田　修

TEL.

鑑定評価額

93,300,000 円

１㎡当たりの価格

54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	44,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	韮崎市富士見１丁目１６７６番１外｢富士見１－９－２８｣				②地積　(㎡)	1,702 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	1:1.2	店舗Ｗ1	中規模の低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域	南西12m市道、背面道	水道、下水	韮崎 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

韮崎駅東方

420m

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　幹線道路沿いの店舗、事業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、特に目立った変動要因もないが、地価はやや下落
傾向にある。当分の間現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

間口・奥行の関係　　　　　　　　 0.0
二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 54,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 19,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は韮崎市及び周辺市の商業地域。需要者の中心は資金力のある県内企業や全国展開するチェーン店等であ
る。近隣地域は、幹線道路沿いに低層の店舗や事業所等が建ち並ぶ商業地域で、交通量の比較的多い地域であるが、市
内外の幹線道路沿いに存する大型店舗等へ顧客が分散化する傾向にあり、近隣地域周辺では空店舗も見られる。需要者
の投資規模等により取引価格が左右されるため、中心となる価格帯は見出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近年ロードサイド型の店舗用地では定期借地権設定方式での出店が多く、自己使用を目的とした土地の取引は少ない
中、類似性が認められる事例は得られた。収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算され
たことから、収益価格は参考にとどめ、需給状況を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関係を考慮のうえ、代
表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　韮崎 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -1.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,500 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[ 98.9]

100
[ 85.0]

[100.0]
100

53,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     55,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　市内及び隣接市の大型店舗等へ顧客の流出
が依然続いており、旧来型の商店街は衰退傾
向で推移している。取引は低調で、価格も下
落傾向にある。

　店舗、事業所等が建ち並び、一定の繁華性
を維持しているが、北方に大型店が出店した
同一路線に位置し、地価は弱含み傾向にある
。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

韮崎 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１２０１２１９２０７ -42951	韮崎市		建付地	（　）	不整形	西11.5m国道、中間画地		（都） (70,200)
b	１２１０６１９２０７ -45851	韮崎市		更地	（　）	台形	西12m市道、中間画地		（都）２中専 (60,200)
c	１２１０８１９２１０ -37593	甲斐市		更地	（　）	不整形	北東18m国道、北西12m、角地		準住居 (200)
d	Ｃ２１０７ -22004	甲斐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、中間画地		準住居特別業務地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 29,900	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	31,065	100 [ 54.0]	57,528	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	57,500
b	(　 ) 27,397	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,178	100 [ 52.3]	51,966		52,000
c	(　 ) 46,560	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	47,953	100 [ 91.0]	52,696		52,700
d	(　 ) 51,002	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	56,442	100 [ 100.0]	56,442		56,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 54,800 円／㎡]

韮崎 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあって、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,381,477	1,597,824	4,783,653	3,082,480	1,701,173	（　0.9733） 1,655,752	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	33,790,857 円　　　　（　 19,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

韮崎 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	269.75	Ｓ1	269.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	1,702 ㎡	36.0 m x 46.3 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸し、駐車場を要するので想定建物の容積率は基準容積率に比較して低位である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	269.75	100.0	269.75	2,185	589,404	3.0	1,768,212
							0.0	0
～

～

～

～

計		269.75	100.0	269.75		589,404		1,768,212
								0

⑨年額支払賃料	589,404 円　×　12ヶ月　＝　 7,072,848 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 269.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,072,848 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 707,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,365,563 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,768,212 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,381,477 円　　　　（　 3,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ２１１１　　　　-31039	1,373 ( 1,310)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,786	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,190 円/㎡　月額支払賃料（　 2,185 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ２１１２　　　　-7240	1,524 ( 1,464)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 90.0]	100 [ 89.0]	100 [ 90.3]	100 [100.0]	2,105
c	Ｂ２１１２　　　　-7241	2,152 ( 2,061)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,389

韮崎 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,200 円	42,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	332,424 円	7,072,848　×　　　　 4.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 693,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,000 円	42,400,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	84,800 円	42,400,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,597,824 円　（　　　　　　 939 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9733

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,400,000 円	設計監理料率　 154,000 円／㎡　×　 269.75 ㎡　×　(100% ＋　 2.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0727	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0554 ×　 35 ％　＋　0.0702 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,082,480 円（　　　　　 1,811 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,381,477 円
②総費用	1,597,824 円
③純収益　①－②	4,783,653 円
④建物等に帰属する純収益	3,082,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,701,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,655,752 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,790,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,900 円／㎡）