別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 韮崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   韮崎 -3 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　渡邉　慶   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 36,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 韮崎市藤井町北下條字枇杷塚１１２５番２３ ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 東6m市道 水道、下水 韮崎 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 韮崎駅北方 1.5km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模の一般住宅を中心とした住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するも のと予測する。地価水準は、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、韮崎市及び周辺市町村の住宅地域であり、需要者の中心は韮崎市に地縁等をもつ個人である。甲府市、 甲斐市、昭和町と比較すると、商業施設等が少なく利便性に劣るため、特に若年層の需要は弱い。また、市内の人口は 減少傾向にあり、不動産取引は少なく、地価は依然として下落傾向にある。土地は総額で１，０００万円前後、新築の 戸建物件は３，０００万円前後が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は自己使用目的の個人である。市場参加者である個人は、売買市 場の状況や取引価格等の市場性を重視して売買の意思決定を行う傾向が強く、比準価格の規範性は高い。一方、当該地 域においては、賃貸市場が未成熟であり収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算せず、比準価格をもって鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 周辺市町村と比較すると、住宅地の競争優位 性は低い。市内の人口は減少傾向にあり、不 動産取引は依然として少ない。 近隣にはスーパー等が存しており、利便性に 優れる。周辺には分譲住宅も存するが、需要 者が限定されるため、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％