別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 韮崎 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   韮崎 -1 山梨県 山梨 氏名  不動産鑑定士　窪田　修   TEL.

鑑定評価額 6,840,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 韮崎市中島１丁目２７５５番１６ ｢中島１－５－３５－２｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い既成の住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 韮崎 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   250 ｍ、南    60 ｍ、北   270 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 韮崎駅南東方 1.2km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 　ＪＲ中央本線背後に位置する一般住宅が多い住宅地域で、特に目立った変動要因はないが、需要者の選択地域 が多肢にわたっており、地価は下落傾向にある。この傾向は当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は韮崎市内を中心に甲斐市北西部の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は韮崎市及び周辺市に職場を持つ個人 の一次取得者層で、他市からの転入者も見られる。近隣地域は、韮崎市の中心部に比較的近いが、隘路も多く、幹線道 路との系統性が劣り、周辺地域の新規分譲地との代替競争関係により需給はやや弱い状況が続いている。土地は７００ 万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅を主とする既成住宅地域で、共同住宅等も見られるが、後述の通り収益還元法を適用することが 現実的ではないため収益価格は求めなかった。唯一試算した比準価格は類似地域内の事例を採用し規範性がある。住環 境の良否等を重視した自己使用目的の取引が支配的である近隣地域の状況を踏まえ、現実の需給関係を反映した比準価 格を採用し、代表標準地との検討及び前年公示価格からの推移を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　韮崎 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [101.0] 100 33,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　韮崎市の住宅地域は、市内の新規分譲地や 甲斐市の住宅地との競争関係にあり、道路条 件や住環境等が劣る地域は需要が弱い。 　中心部に近いものの小規模住宅も多い既存 の住宅地域で、住環境がやや劣り、競争力は やや弱い。土地取引は少なく、地価は下落傾 向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％